Les OPCI appartiennent à la famille de la « pierre-papier »
Les OPCI sont souvent confondus à tort avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ils s’en distinguent par la nature de leurs investissements. Alors que les SCPI investissent exclusivement dans des actifs immobiliers, les OPCI ont une stratégie plus diversifiée, mêlant actifs immobiliers et actifs financiers. Ils sont tenus néanmoins d’investir au moins 60 % de leur collecte dans l’immobilier.
À leur création, les OPCI ont été présentés comme une alternative aux SCPI permettant aux investisseurs particuliers de bénéficier d’une diversification accrue de leurs placements immobiliers tout en bénéficiant d’une meilleure liquidité en cas de vente.
Les OPCI sont en général souscrits au sein des contrats d’assurance-vie, mais peuvent aussi l’être en direct sur un compte-titres ordinaire.
Au sens de la réglementation AMF, les OPCI sont des fonds d’investissement alternatifs (FIA). Seuls les conseillers en investissements financiers (CIF) peuvent les commercialiser.
Il existe deux formes juridiques d’OPCI :
- les Sociétés à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) ;
- les fonds de placement immobilier (FPI).
La principale distinction entre les deux concerne l’imposition des revenus générés. Les revenus issus des FPI sont considérés comme des revenus fonciers, tandis que ceux des SPPICAV sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers (RCM).
Les OPCI n’ont pas encore retrouvé la faveur des investisseurs
Les chiffres les plus récents traduisent une morosité persistante du marché.
Source : ASPIM
Ainsi, depuis 2022, les actifs sous gestion ne cessent de se réduire. Avec 11,5 milliards d’euros au troisième trimestre, la capitalisation des OPCI a atteint son niveau le plus faible en cinq ans.
Source : ASPIM
La décollecte se poursuit, ce qui indique que les investisseurs ne sont toujours pas revenus sur le marché. Seul point positif dans cette conjoncture terne, le rythme de décollecte s’amenuise trimestre après trimestre… La volatilité persistante des marchés financiers, couplée au ralentissement du secteur de l’immobilier commercial ont nettement dégradé les performances des OPCI. Au troisième trimestre 2025, le rendement annuel moyen des vingt-deux OPCI présents sur le marché s’est établi à 0,85 %, affichant ainsi une performance inférieure à celle des fonds euros des contrats d’assurance-vie (2,63 % en 2024 selon la Banque de France).
Pour aller plus loin :
– Consulter le bilan des OPCI de l’Aspim au 3ème trimestre 2025.
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine