Diminution du nombre de transactions et des prix
Après un pic atteint en août 2021 avec plus de 1,2 million de ventes de logements anciens, le volume de transactions a clairement dégonflé depuis. Avec 835 000 transactions en février 2024, nous retrouvons les chiffres de février 2012. L’ajustement a été assez brutal puisque le nombre de transactions s’est affaissé de 23 % en un an. A posteriori, nous pouvons affirmer que la période 2017-2022 a vraiment été exceptionnelle pour le marché immobilier, avec des conditions de financement particulièrement favorables pour les ménages.
Selon les notaires, il semblerait que le point bas pour le nombre de transactions soit proche. Cependant, un franc redémarrage des transactions dépend de l’assouplissement des conditions de financement.
Après une forte hausse depuis la fin de 2021, les taux d’intérêt ont amorcé leur décrue depuis janvier. La reprise franche du marché dépendra de la poursuite de cette baisse des taux de crédit, qui n’est pas encore actée à ce jour.
Source : note de conjoncture immobilière avril/mai 2024
En 2023, les prix des logements anciens ont accusé une baisse de près de 4 %, plus forte en Île-de-France qu’en province. Par rapport au volume de transactions, les prix se sont ajustés avec retard.
Selon la note, la baisse devrait s’amplifier avec une diminution globale des prix de 5,5 % en un an à fin mai 2024. La baisse des prix des appartements devrait atteindre 6 % en un an contre 5,1 % pour les maisons.
Des évolutions différenciées selon les territoires
Le marché immobilier français n’est pas uniforme, il faut plutôt parler des marchés immobiliers français. Les dynamiques territoriales sont ainsi différentes.
Pour les appartements, dans certaines villes comme Tours, Lyon, Nantes, la baisse des prix atteint, voire dépasse, les 10 % en un an. En revanche, toute la zone méridionale a été assez préservée puisque dans les villes comme Toulouse et Montpellier, les prix des appartements n’ont baissé que de 1 % en un an. Ils ont continué à augmenter à Marseille, Nice et Toulon.
Pour les maisons, la baisse est quasi généralisée sur tout le territoire, sauf exceptions comme Reims, Nîmes, Amiens et Tours.
En analysant les données des avant-contrats, les prix des appartements baisseraient de 7,3 % en un an entre juin 2023 et juin 2024. Le recul des prix serait de 7,5 % en petite couronne et de 6,1 % en grande couronne. Quant aux prix des maisons, ils devraient baisser de 7,7 % de juin 2023 à juin 2024, de 9,6 % en petite couronne et de 6,7 % en grande couronne.
À Paris, d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats à fin juin 2024, le prix au m² des appartements anciens devrait être de 9 360 € en juin 2024. La baisse annuelle des prix atteindrait alors 7,6 %.
En province, les projections de prix à fin mai font apparaître une diminution des prix d’environ 5 %.
À fin mai 2024, les prix des appartements anciens seraient stables sur un an à Marseille, Toulouse, Angers, Caen, Limoges et Brest. Ils perdraient environ 5 % à fin mai 2024 à Nîmes et à Aix-en-Provence. Les baisses enregistrées au 4e trimestre 2023 se confirmeraient à Strasbourg (-3 %), Besançon (-3 %), Rennes (-7 %), Rouen (-5 %) et Nantes (-11 %) et chuteraient nettement à Villeurbanne (-15 %).
Les prix des maisons anciennes à Angers, au Mans, Saint-Étienne, Saint-Nazaire, Valenciennes et Nantes seraient en diminution d’au moins 10 % sur un an à fin mai 2024. Les prix des maisons anciennes se stabiliseraient à Grenoble à fin mai 2024. L’agglomération de Nîmes afficherait toujours des prix en hausse à fin mai 2024.
L’immobilier neuf est en souffrance
Le marché du neuf est dans une dynamique négative. Ainsi, de mars 2023 à février 2024, 364 800 logements ont été autorisés à la construction, soit 101 900 de moins par rapport à la période mars 2022-février 2023.
Qu’il s’agisse du nombre de réservations ou des mises en vente, l’ajustement est assez brutal puisque la baisse est respectivement de 34 % et de 45 %.
Chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages
Pour les logements anciens, la baisse du pouvoir d’achat immobilier en métropole atteint 25 % en 2023 par rapport à 1999. Ce pouvoir d’achat immobilier moyen est le rapport entre la capacité d’emprunt et les prix de l’immobilier ancien. Cet indice calculé par les notaires permet de déterminer le nombre de m² qu’un ménage peut acheter.
Source : note de conjoncture immobilière avril/mai 2024
Entre 2021 et 2023, la baisse du pouvoir d’achat est de 10 m², soit 10 %. Sur la période, les prix en euros constants (2023) n’ont baissé que de 1,4 %. En revanche, les taux de crédit sont passés en moyenne de 1,1 à 3 % sur la période. Le revenu disponible des ménages en euros constants (2023) est quant à lui resté stable.
Sur la période, la diminution de la capacité d’emprunt des ménages n’a pas été compensée par la baisse des prix immobiliers. L’impact des taux d’intérêt a été fort. Sur le premier trimestre 2024, la capacité d’achat des ménages devrait rester inchangée à 74 m².
Pour aller plus loin :
Note de conjoncture des notaires avril-mai 2024
Une longue traversée du tunnel pour le logement neuf français ?
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine