Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement qui offrent à un épargnant la possibilité de développer et de diversifier son patrimoine immobilier tout en déléguant la gestion à une société.
La SCPI est une société civile immobilière (SCI). En contrepartie des fonds versés, l’investisseur acquiert des parts sociales et devient copropriétaire de la société.
Grâce aux fonds collectés, la SCPI achète des immeubles tels que des bureaux, des logements, des résidences de santé ou des parcs logistiques. L’univers d’investissement est très vaste.
La société de gestion a ensuite la charge de mettre en location les biens, de gérer les locataires et de percevoir les loyers contractuels.
Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), la SCPI redistribue le résultat aux associés, en proportion du nombre de parts qu’il possède. La fiscalité des SCPI est dite « transparente » : les revenus des SCPI font partie des revenus catégoriels « revenus fonciers » (dans certains cas « bénéfices industriels et commerciaux (BIC) »).
La société chargée de la gestion de la SCPI doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et doit publier une notice au Bulletin d’Annonce Légale Obligatoire (BALO), ainsi qu’établir un bulletin de souscription.
Une croissance ininterrompue jusqu’à fin 2022
Les SCPI ont vu le jour à la fin des années 1960. Ce produit de placement s’est progressivement fait une place dans le monde de l’investissement.
Dans les années 2000 et 2010, les SCPI ont rencontré un grand succès auprès des épargnants soucieux à l’époque de diversifier leurs investissements face à la baisse des taux de rémunération de l’épargne réglementée et de l’assurance-vie.
source : ASPIM
La capitalisation représente la valeur de marché du parc immobilier détenu par les SCPI. En 2022, dernière année de forte croissance, elle avait augmenté de 14 %. Depuis 2023, la capitalisation des SCPI stagne.
La collecte se redresse
source : ASPIM
La collecte nette du troisième trimestre 2025 a atteint 1,13 milliard d’euros, soit une hausse de plus de 39 % en un an. Sur les neuf premiers mois de l’année, la collecte nette s’est élevée à 3,3 milliards d’euros, une progression de 33 % en un an.
Avec 84 % de la collecte, les SCPI dites diversifiées ont tiré leur épingle du jeu en 2025, au détriment notamment des bureaux, le marché historique des SCPI.
Des valeurs de SCPI en baisse
L’immobilier commercial est un secteur d’investissement très sensible à la conjoncture économique.
En 2025, en moyenne, les SCPI ont vu leur prix diminuer de 3,6 %. Cette diminution a concerné 18 % des SCPI, notamment celles investies dans les bureaux (-5,4 %), la santé-éducation (-5,5 %) et le résidentiel (-8,8 %).
Un outil pour se constituer des revenus complémentaires à la retraite
Les SCPI restent plébiscitées par les épargnants pour des raisons diverses :
- il s’agit d’un investissement immobilier ;
- il n’y a pas de soucis de gestion ;
- il s’agit d’un pur produit de rente puisque l’associé touche des loyers, généralement trimestriellement (mais aussi de plus en plus mensuellement) ;
- elles peuvent être souscrites à crédit ;
- elles peuvent être souscrites au sein d’une société civile immobilière (SCI) ;
- elles ont la faculté d’être démembrées soit à l’acquisition (en nue-propriété généralement) soit en transmission anticipée par donation.
Grâce aux revenus locatifs générés, les épargnants peuvent atténuer la chute de leurs revenus au moment de la retraite. C’est l’un des principaux arguments qui séduit toujours les investisseurs.
La crise de 2023-2024 va laisser des traces et les investisseurs vont nécessairement être de plus en plus sélectifs dans le choix de leurs SCPI.
Dans ce contexte évolutif, les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) spécialistes des SCPI ont encore de belles cartes à jouer. Une expertise pointue reposant sur une analyse approfondie des tendances structurelles et des évolutions conjoncturelles du marché des SCPI constitue en effet un avantage comparatif déterminant pour accompagner les clients dans leurs décisions d’investissement.
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine