Le « bouclier loyer » c’est fini !

Hausse limitée des loyers entre octobre 2022 et mars 2024

Rappelons que chaque année à sa date anniversaire (si le bail le prévoit), un propriétaire peut augmenter le montant du loyer selon l’évolution de la valeur de l’Indice de Revalorisation des Loyers (IRL) ou de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) constatée par rapport à sa valeur de l’année précédente.

L’IRL est utilisé pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. L’ILC quant à lui est utilisé pour réviser les loyers commerciaux. Les deux indices sont calculés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Deux lois en 2022 et 2023 avaient mis en place le « bouclier loyer » permettant de déroger aux revalorisations contractuelles. Ce bouclier a permis de limiter la revalorisation annuelle des loyers entre octobre 2022 et mars 2024.

Ainsi, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 [1] avait plafonné la hausse annuelle des loyers à 3,5 % maximum jusqu’au 30 juin 2023. À noter qu’en Outre-mer et en Corse, la hausse avait été respectivement limitée à 2,5 % et à 2 %. En l’absence de ce bouclier, les hausses de loyers auraient atteint environ 6 %.

En 2023, face au maintien de l’inflation à haut niveau, les parlementaires avaient décidé en urgence de prolonger par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 [2] le « bouclier loyer » voté en août 2022. Le contexte économique était exactement le même que l’année précédente avec une inflation qui restait sur une tendance annuelle de 5 %. Le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5 % a été maintenu jusqu’au premier trimestre 2024. En Outre-mer et en Corse, la mesure est également reconduite avec une hausse limitée respectivement à 2,5 % et à 2 %.

La loi prévoyait la fin du « bouclier loyer » au 31 mars 2024. Le gouvernement a décidé de ne pas prolonger le bouclier. La publication des indices du deuxième trimestre en juillet 2024 permettra de constater sa suppression effective.

Une décision éminemment politique

La décision de plafonner la hausse de l’IRL et de l’ILC (et donc de déroger aux dispositions contractuelles des baux) était clairement politique. L’objectif des décideurs, dans un contexte fortement inflationniste, visait à limiter le mécontentement social.

Pour les locataires, l’indexation des loyers inférieure à l’inflation visait à limiter la perte de pouvoir d’achat. Pour les propriétaires, le but du législateur était de « limiter la casse » en accordant tout de même une hausse des loyers, en garantissant le principe de la revalorisation annuelle contractuelle.

Le choix du législateur a été de plafonner la hausse des loyers indexés sur l’IRL et l’ILC uniquement. De plus, pour l’ILC, le plafonnement des loyers n’a concerné que les petites et moyennes entreprises au sens de la réglementation européenne (effectif inférieur à 250 salariés, chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 millions d’euros ou total du bilan annuel n’excédant pas 43 millions d’euros).

Les loyers indexés sur l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) n’étaient pas concernés par le « bouclier loyer ». Sur la période, ce dernier indice a ainsi dérivé sur un rythme annuel de 6 %, une note finalement assez salée pour les professionnels concernés !

Le pari de la baisse de l’inflation

La période 2022-2023 a vu l’inflation atteindre des niveaux inconnus depuis plus de vingt ans.

Cette inflation a notamment trouvé son origine dans la hausse importante des coûts de l’énergie après la pandémie de la COVID-19 et la guerre en Ukraine. Cette hausse des coûts s’est ensuite progressivement diffusée par capillarité dans toute l’économie.

Selon les « Projections macroéconomiques intermédiaires » [3] de la Banque de France, l’inflation atteindrait dans notre pays 2,4 % en 2024, puis reviendrait autour d’un rythme annuel d’environ 2 %.

Indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) et Indice des prix à la consommation harmonisé hors énergie et alimentation

La situation semble ainsi se normaliser sur le front de l’inflation. Le gouvernement s’est basé sur les données de l’INSEE et les prévisions de la Banque de France pour prendre la décision ne pas prolonger le bouclier loyer.

Toutefois, la prévision économique est un art difficile… La situation géopolitique et économique est en effet très incertaine. Ainsi, l’inflation future est soumise à de nombreux aléas qui, pour la plupart, peuvent être difficilement anticipés.

Notes :