La vente à réméré, une solution pour monétiser un patrimoine immobilier

Pourquoi monétiser son patrimoine immobilier ?

La vente à réméré fait partie de la famille des solutions de refinancement ou de « monétisation » d’un patrimoine immobilier existant.

Cette opération transmet la propriété du bien immobilier pendant une période définie à l’avance. En contrepartie, le propriétaire obtient en retour des liquidités pour améliorer sa situation financière ou pour financer divers projets.

Dans la plupart des cas, les propriétaires immobiliers qui s’orientent vers la vente à réméré rencontrent des difficultés financières ponctuelles ou n’ont pas un statut leur permettant de souscrire un emprunt immobilier classique.

Le principe de la vente à réméré

Le terme réméré trouve son origine dans le mot latin « redimere » qui signifie racheter.

La vente avec faculté de rachat reste peu connue bien qu’elle soit définie dans les articles 1659 à 1673 du Code civil [1]. Le réméré est l’équivalent du prêt sur gage pour les biens meubles.

Ce système de vente particulier permet donc à celui qui se sépare de son bien de pouvoir le racheter, dès lors qu’il est capable de le faire dans le délai prévu au contrat.

L’article 1660 du Code civil précise ainsi que la faculté de rachat doit être exercée dans un délai maximum de cinq ans.

En plus des clauses traditionnelles de l’acte, le notaire chargé du dossier ajoutera deux clauses spécifiques qui détailleront les modalités de dénouement de la faculté de rachat et l’indemnité d’occupation due par l’ancien propriétaire s’il réside dans le bien pendant la durée du réméré.

La faculté de rachat est la disposition qui permet au vendeur de récupérer le bien vendu durant la période de réméré. Cette faculté peut être exercée à tout moment par le vendeur au prix de rachat fixé dans le contrat de vente.

Ce prix de rachat sera légèrement supérieur au prix de cession afin de rémunérer l’investisseur. Cet écart de prix dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature du bien et sa position géographique.

La convention d’occupation autorise le vendeur à rester vivre dans le logement après la vente. Cependant, cette occupation n’est pas gratuite. Le vendeur est redevable du paiement d’un loyer pendant toute la période du réméré. Ce loyer sera équivalent à celui constaté pour des biens similaires dans la même zone géographique.

En cas d’insuffisance de revenus, les indemnités d’occupation pourront être payées en avance en les déduisant du prix de vente. Lorsque le vendeur rachète son bien avant le terme du réméré et dans le cas d’un paiement anticipé des indemnités d’occupation, il lui sera restitué la quote-part des indemnités versées en excédent.

Que se passe-t-il à la fin de la période contractuelle ?

Deux cas de figure peuvent être constatés, le vendeur exerce sa faculté de rachat ou ne l’exerce pas :

• lorsque le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat dans le délai imparti, il doit quitter les lieux ;
• lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat, il récupère la propriété de son bien, déduction faite de l’ensemble des dépenses engagées durant le contrat.

Dans le deuxième cas de figure, un nouvel acte de propriété actant le rachat est signé chez le notaire.

Avantages et inconvénients pour le vendeur

Les banques françaises sont traditionnellement rétives à accorder des financements hypothécaires que l’on retrouve plutôt dans les pays anglo-saxons. Ainsi, le réméré est une solution pour obtenir des liquidités sans passer par la case du crédit immobilier classique.

Le prix d’un bien vendu en réméré est nettement inférieur à celui qui serait constaté dans le cadre d’une vente classique. Ainsi, l’écart se situe en général entre 30 % et 50 %. Il dépend notamment de la durée du contrat.

Le principal risque est bien sûr l’incapacité pour le vendeur de racheter le bien dans le délai et au prix indiqués.

Les acteurs de la vente à réméré

Le premier d’entre eux est le notaire chargé de la rédaction de l’acte et de son versement au service de la publicité foncière.

Ensuite, la société spécialisée en vente à réméré. L’entreprise détient nécessairement la carte « T » transactions sur immeubles et fonds de commerce, puisqu’elle exerce une activité d’entremise immobilière. Elle est obligatoirement titulaire d’une assurance responsabilité civile professionnelle en règle.

Le marché de la vente à réméré répondant à des exigences et contraintes particulières. Un vendeur potentiel devra se mettre en relation avec un intermédiaire spécialiste de ce type de transactions. Il mènera ses propres diligences afin de vérifier les compétences et l’expérience de la société dans le domaine du réméré, notamment par des exemples concrets de projets menés à leur terme.

Les spécialistes du réméré démontrent, grâce à une analyse de risques préalable, la faisabilité financière du projet. Cette étude pour but de limiter au maximum les risques de perte définitive du bien pour le vendeur.

Ces intermédiaires mettent ainsi en relation les vendeurs et les investisseurs potentiels. Elles participent à la négociation du prix de vente entre les parties.

Certains cabinets de conseils en gestion de patrimoine proposent ce type d’investissements à leurs clients au titre de la diversification de leurs investissements.

Notes :