Une conjoncture actuellement préoccupante dans le neuf
Les éléments défavorables abordés ici ont fini par heurter le marché de l’immobilier neuf. Entre la hausse continue des prix et des taux d’intérêt, Le pouvoir d’achat des ménages dans l’immobilier neuf est clairement en chute libre.
On peut noter que 74 % des Français estiment que l’accès à la propriété immobilière devient de plus en plus réservé à une élite [1]. L’environnement devient de moins en moins favorable et le coût du logement devient un vrai problème économique et social.
Selon une étude d’Empruntis, le pouvoir d’achat dans l’immobilier neuf baisse massivement. Pour acheter un trois pièces dans le neuf, il faut désormais débourser :
- 4 363 € / mois à Paris (+ 6,64 % en un an) ;
- 2 162 € / mois à Lyon (+8,59 % en un an) ;
- 2 274 € / mois à Nice (+ 14,67 % en un an !) ;
- 1 653 € / mois à Marseille (+ 10,24 % en un an).
La FPI (fédération des promoteurs immobiliers), dans son bilan annuel présenté à la presse le 9 mars, s’alarme de la situation actuelle.
Sur l’année 2022, la fédération a recensé une baisse de 26 % des ventes pour les investisseurs particuliers et de près de 37 % pour les ventes en bloc (à destination des investisseurs institutionnels). L’accélération de la baisse est à noter sur le 4e trimestre 2022, avec une diminution de 40 % des ventes d’immobilier neuf.
Demande de soutien des promoteurs à l’État
Lors de sa présentation à la presse, la FPI a lancé un appel solennel à l’État, presque sous forme de supplication, pour tenter de corriger le tir. On pourra aussi sourire en constatant dans les demandes de la fédération une certaine forme de lobbying. Cependant, le bâtiment a un poids économique très important dans notre pays ; le laisser s’enfoncer dans la crise serait dangereux.
Diverses mesures sont proposées par les promoteurs pour soutenir la demande dans l’accession et l’investissement locatif. On pourra citer le fléchage d’une partie de la TVA vers les communes acceptant de bâtir, la prorogation et l’amélioration du prêt à taux zéro (PTZ), la pause dans l’inflation normative, la création du statut de « bailleur particulier » dans l’immobilier neuf, la prorogation du dispositif d’investissement PINEL, etc.
La FPI a estimé que notre pays a besoin de construire 450 000 logements par an pour répondre aux besoins. Or la construction produit actuellement environ 370 000 logements. Il y aurait donc un déficit structurel de 80 000 logements par an.
L’immobilier ancien, le marché de report ?
Avec la crise que traverse le neuf, est-ce que l’immobilier ancien est devenu la roue de secours des acquéreurs ? La problématique dans l’ancien est différente. Sous réserve de ne pas craindre d’envisager des travaux de remise aux normes, notamment énergétiques, les opportunités semblent actuellement être dans ce marché.
Pour les primo-accédants, le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de connaître précisément l’impact écologique du logement convoité. Selon la note attribuée, il va être possible de quantifier précisément le volume de travaux à financer et d’en faire un réel outil de négociation sur le prix avec le vendeur.
Pour les investisseurs attirés par le locatif, de nombreux dispositifs sont accessibles tels que le déficit foncier, Denormandie, Malraux et Monuments Historiques. En ayant une réelle démarche d’ingénierie patrimoniale, ces dispositifs permettent de défiscaliser en partie (ou en totalité) les travaux. Selon la situation fiscale de l’investisseur, le coup de pouce peut se révéler substantiel et ainsi améliorer le rendement de l’investissement locatif réalisé.
Notes :
[1] Sondage IFOP des 7 et 9 février 2023 pour le compte de la Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles.
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine