Foncières solidaires : une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier

Organismes de foncier solidaire et développement du logement social

Les foncières solidaires sont des sociétés civiles immobilières qui gèrent des terrains ou des biens immobiliers qu’elles possèdent ou acquièrent. Leur finalité est de mettre à disposition :

• des logements destinés à des personnes aux ressources modestes (notamment via des baux réels solidaires) ;
• et de manière subsidiaire, pour favoriser la mixité fonctionnelle, intervenir en vue de réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel.

L’article L.329-1 du Code de la construction et de l’habitation précise le champ d’intervention des foncières solidaires et les articles L.411-2 et L.481-1 du même code énumèrent la liste des organismes pouvant être agréés à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire :

• une association ;
• une fondation ;
• un établissement public foncier local (EPFL) ;
• un groupement d’intérêt public (GIP) ;
• les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L.411-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
• les sociétés d’économies mixtes (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux définies à l’articleL.481-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’organisme à l’origine de la création de la foncière solidaire peut-être très varié : collectivité territoriale, bailleur social, EPFL... Les foncières sont agréées par le préfet de région.

En avril 2024, selon le [ministère de l’Écologie], 172 organismes fonciers solidaires ont été agréés sur l’ensemble du territoire national.

Foncières solidaires et déploiement du bail réel solidaire

Inspiré du modèle des Community LandTrust anglo-saxons, l’objectif des foncières est de porter sur le territoire le développement du bail réel solidaire. Ce bail vise à offrir une alternative à la propriété privée classique du sol et à réguler l’inflation des prix de l’immobilier à travers une dissociation entre le foncier, propriété de l’OFS, et le bâti, détenu par le preneur du bail réel solidaire.

Les ménages preneurs d’un bail réel solidaire acquièrent les droits réels attachés au bâti pour une durée de 18 à 99 ans et versent à la foncière une redevance mensuelle au titre de la location du sol.

Le bail réel solidaire, qui est un contrat rechargeable à chaque cession, est une offre de logements essentiellement en accession sociale à la propriété sous plafond de ressource (PSLA) dont la cession est encadrée en vue de lutter contre la spéculation foncière (absence de plus-value).

Sur le même sujet : Le bail réel solidaire : bref aperçu. Par David Roguet, avocat

Foncière solidaire et agrément ESUS

L’agrément « Entreprise solidaire d’utilité sociale », dit agrément ESUS, a été créé par la loi n°2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire.

Pour obtenir l’agrément ESUS, la foncière doit remplir un dossier de demande d’agrément à l’unité départementale de la Direction Régionale de l’Économie, de l’Emploi, du Travail et des Solidarités (DREETS) du département où se situe son siège social, et répondre à des critères spécifiques.

L’agrément ESUS est généralement délivré pour une durée de cinq ans et doit être renouvelé à l’échéance si la foncière souhaite poursuivre son activité.

Le mandat de Service d’Intérêt Économique Général (SIEG)

La foncière solidaire doit disposer d’un mandat SIEG. Ce mandat est décrit à l’article 199 terdecies-0 AB, II, 1., 4°, alinéa 2 du Code général des impôts.

Les missions effectuées par la foncière pour l’exécution d’un service d’intérêt économique général [1], ainsi que les obligations correspondantes, sont décrites par une convention qui tient lieu de mandat. Cette convention est conclue pour une durée n’excédant pas dix ans et est reconductible par périodes de dix ans.

L’article 14 du décret n°2020-1186 du 29 septembre 2020 apporte des précisions sur le contenu de la convention de mandat SIEG. L’article 15 du même texte précise que cette convention sera conclue avec les autorités publiques suivantes avec le ministre chargé du Logement.

L’agrément AMF pour lever des fonds auprès des épargnants

Dès lors que la foncière solidaire dispose de l’agrément ESUS et du mandat SIEG, elle peut réaliser une opération d’appel public à l’épargne. Il s’agira d’une augmentation de capital à destination d’investisseurs particuliers. La foncière va émettre de nouvelles actions qui seront souscrites par ces investisseurs. Comme pour toute augmentation de capital, elle est soumise à l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Le formalisme de la demande d’agrément est différent selon le montant de l’augmentation de capital envisagé. Ainsi, au-delà de 8 millions d’euros, la foncière doit éditer un prospectus et le transmettre à l’AMF. En deçà, seul un document d’information synthétique (DIS) est demandé.

Avantages fiscaux associés à l’investissement dans une foncière solidaire

Les avantages fiscaux concernent uniquement les contribuables personnes physiques. Un investissement en actions de foncières solidaires offre une réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif "IR-PME" et une éxonération au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Réduction de l’impôt sur le revenu

En achetant des actions d’une société foncière solidaire, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt de 25 % [2] du montant de l’investissement réalisé.

À noter : cette réduction d’impôt est accordée jusqu’au 31 décembre 2025.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, un plafond annuel d’investissement a été fixé à 50 000 € pour une personne seule ou 100 000 € pour les contribuables soumis à imposition commune.

Au-delà, la fraction excédentaire de l’investissement peut être reportée sur les quatre années suivantes et ouvre droit à la réduction d’impôt correspondante.

Exigence de durée de conservation des actions

Les épargnants doivent conserver leurs titres pendant au moins sept ans sous peine de reprise de l’avantage fiscal. Au terme des sept années de détention, l’actionnaire de la foncière peut faire une demande de rachat de ses titres auprès de la foncière et récupérer ainsi son capital éventuellement majoré d’une plus-value.

Exonération de la valeur de l’investissement au titre de l’IFI

Cette dernière précision intéressera les investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier sans être assujetti à cet impôt : dès lors que la foncière dispose de l’agrément Entreprises Solidaires d’Utilité Sociale (ESUS), l’investissement est exonéré d’impôt sur la fortune immobilière [3].

Notes :