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Fiscalité immobilière : le Conseil d'État précise la notion de société à prépondérance immobilière pour les cessions de titres par une société à l'IS

Fiscalité immobilière : le Conseil d’État précise la notion de société à prépondérance immobilière pour les cessions de titres par une société à l’IS

L’article 219, I, a sexies-0 bis du Code général des impôts (CGI) exclut du régime de faveur du long terme prévu pour les sociétés à l’IS les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Pour déterminer la prépondérance immobilière, les immeubles affectés à l’activité opérationnelle de la société visée ne sont pas pris en compte.

Dans une décision inédite, le Conseil d’État estime que les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.

En conséquence, les biens immobiliers affectés à la seule activité de location nue des murs d’un centre commercial constituent l’objet même de l’exploitation et devaient donc être pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière.

Les faits

Le 8 octobre 2012, une société a cédé des participations qu’elle détenait des sociétés en nom collectif (« SNC »). Les SNC avaient pour seule activité de donner en location nue des locaux construits par elles et constituant les murs d’un centre commercial. Les plus-values à long terme réalisées à cette occasion ont été initialement imposées selon le régime des plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Conformément à ce régime d’imposition, les gains réalisés ont été inclus dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

Par une réclamation du 27 décembre 2016, la société cédante a demandé à l’administration l’application du régime de faveur applicable aux cessions de titres de participation. Après rejet de cette réclamation, le tribunal administratif de Montpellier a fait droit à sa demande de décharge. La cour administrative d’appel de Toulouse a annulé ce jugement et remis à sa charge l’imposition en cause avant que la Société se pourvoit en cassation.

L’arrêt du Conseil d’État

Dans son arrêt du 29 septembre 2023 [1], le Conseil d’État a confirmé le jugement de la cour administrative d’appel de Toulouse, validant ainsi la qualification de société à prépondérance immobilière et l’exclusion du régime du long terme.

Les juges ont d’abord rappelé qu’en vertu de l’article 219, I du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des biens assimilés. Il convient d’apprécier ce ratio à la date de la cession de ces titres ou à la clôture du dernier exercice précédant cette cession.

Toujours selon ce même article, les biens ou droits affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en considération.

L’arrêt ajoute que pour l’application de ces dispositions, « les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux ».

En conséquence, « les immeubles détenus par les SNC affectés à l’activité de location nue des locaux commerciaux constituent l’objet même de l’exploitation. De ce fait, ces immeubles ne pouvaient être regardés comme affectés à cette exploitation et devaient être pris en compte pour le calcul de ratio de prépondérance immobilière ».

Les enseignements de l’arrêt

L’inclusion dans le calcul du ratio des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation doit être interprétée largement. En effet, l’arrêt précise que les locations ayant un caractère commercial sont également concernées. Ainsi, les loyers comportant une part variable indexée sur le chiffre d’affaires des preneurs, des charges refacturées aux preneurs ou des travaux réalisés par les preneurs faisant accession aux bailleurs en fin de bail sont sans incidence sur l’analyse.

L’analyse du Conseil d’État rejoint la position prise par l’administration fiscale [2]. D’après l’administration, les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment :

  • les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;
  • les immeubles donnés en locations nus, meublés ou moyennant des redevances calculées d’après le chiffre d’affaires des entreprises locataires ;
  • les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Notes :

[1Conseil d’État, 8ème - 3ème chambres réunies, 29/09/2023, 469788

[2au BOI-IS-BASE-20-20-10-30 du 31/12/2013

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