Bienvenue sur le site des Experts du patrimoine

Site de référence d’information juridique pour tout ce qui concerne les problématiques patrimoniales Notaires, professionnels de l’immobilier, de la gestion de patrimoine, de la banque, des finances et de l’assurance vous disent tout !

Nouveau !

Devenez auteur !

Retrouvez aussi l’actualité des legs et donations / rubrique associations

+ management des offices
Fiscalité immobilière : le Conseil d'État précise la notion de société à prépondérance immobilière pour les cessions de titres par une société à l'IS

Fiscalité immobilière : le Conseil d’État précise la notion de société à prépondérance immobilière pour les cessions de titres par une société à l’IS

L’article 219, I, a sexies-0 bis du Code général des impôts (CGI) exclut du régime de faveur du long terme prévu pour les sociétés à l’IS les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Pour déterminer la prépondérance immobilière, les immeubles affectés à l’activité opérationnelle de la société visée ne sont pas pris en compte.

Dans une décision inédite, le Conseil d’État estime que les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.

En conséquence, les biens immobiliers affectés à la seule activité de location nue des murs d’un centre commercial constituent l’objet même de l’exploitation et devaient donc être pris en compte pour le calcul du ratio de prépondérance immobilière.

Les faits

Le 8 octobre 2012, une société a cédé des participations qu’elle détenait des sociétés en nom collectif (« SNC »). Les SNC avaient pour seule activité de donner en location nue des locaux construits par elles et constituant les murs d’un centre commercial. Les plus-values à long terme réalisées à cette occasion ont été initialement imposées selon le régime des plus-values de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Conformément à ce régime d’imposition, les gains réalisés ont été inclus dans l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

Par une réclamation du 27 décembre 2016, la société cédante a demandé à l’administration l’application du régime de faveur applicable aux cessions de titres de participation. Après rejet de cette réclamation, le tribunal administratif de Montpellier a fait droit à sa demande de décharge. La cour administrative d’appel de Toulouse a annulé ce jugement et remis à sa charge l’imposition en cause avant que la Société se pourvoit en cassation.

L’arrêt du Conseil d’État

Dans son arrêt du 29 septembre 2023 [1], le Conseil d’État a confirmé le jugement de la cour administrative d’appel de Toulouse, validant ainsi la qualification de société à prépondérance immobilière et l’exclusion du régime du long terme.

Les juges ont d’abord rappelé qu’en vertu de l’article 219, I du CGI, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des biens assimilés. Il convient d’apprécier ce ratio à la date de la cession de ces titres ou à la clôture du dernier exercice précédant cette cession.

Toujours selon ce même article, les biens ou droits affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en considération.

L’arrêt ajoute que pour l’application de ces dispositions, « les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation s’entendent exclusivement de ses moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux ».

En conséquence, « les immeubles détenus par les SNC affectés à l’activité de location nue des locaux commerciaux constituent l’objet même de l’exploitation. De ce fait, ces immeubles ne pouvaient être regardés comme affectés à cette exploitation et devaient être pris en compte pour le calcul de ratio de prépondérance immobilière ».

Les enseignements de l’arrêt

L’inclusion dans le calcul du ratio des immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation doit être interprétée largement. En effet, l’arrêt précise que les locations ayant un caractère commercial sont également concernées. Ainsi, les loyers comportant une part variable indexée sur le chiffre d’affaires des preneurs, des charges refacturées aux preneurs ou des travaux réalisés par les preneurs faisant accession aux bailleurs en fin de bail sont sans incidence sur l’analyse.

L’analyse du Conseil d’État rejoint la position prise par l’administration fiscale [2]. D’après l’administration, les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment :

  • les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;
  • les immeubles donnés en locations nus, meublés ou moyennant des redevances calculées d’après le chiffre d’affaires des entreprises locataires ;
  • les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Notes :

[1Conseil d’État, 8ème - 3ème chambres réunies, 29/09/2023, 469788

[2au BOI-IS-BASE-20-20-10-30 du 31/12/2013

Commenter cet article

Vous pouvez lancer ou suivre une discussion liée à cet article en cliquant et rédigeant votre commentaire. Votre message n’apparaîtra qu’après avoir été relu et approuvé. Nous ne publions pas de commentaires diffamants, publicitaires ou agressant un autre intervenant.

A lire aussi dans la même rubrique :

Travaux et infractions pénales (tromperie, escroquerie, abus de confiance, pratique commerciale trompeuse ou agressive)

Expertise judiciaire et travauxMoment de l’expertise Avant les travaux (référé préventif pour les travaux de grande importance), permettant de constater l’existant et de faciliter l’imputabilité de désordres qui surviennent pendant ou après les travaux (...)

Lire la suite ...

Les copropriétés en difficulté, un phénomène qui prend de l’ampleur

Des données parcellaires qui montrent de grandes fragilités Les copropriétés représentent aujourd’hui 10 millions de logements, soit environ un tiers du parc total de logements en France. Selon les propres termes de la rapporteure Mme Marianne (...)

Lire la suite ...

Travaux non ou mal réalisés : liquidation judiciaire et prêt bancaire

Travaux et infractions pénales (tromperie, escroquerie, abus de confiance, pratique commerciale trompeuse ou agressive) Objet de la présente liste Si vous avez prévu de faire réaliser des travaux, une liste de vérifications à réaliser peut vous (...)

Lire la suite ...

Les règles relatives à une acquisition immobilière sous le régime du bail réel solidaire ont été précisées par décret

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ? La forte augmentation du prix de l’immobilier ces vingt dernières années, particulièrement dans les zones urbaines, a conduit à exclure progressivement de l’accès à la propriété des pans de plus en plus vastes de (...)

Lire la suite ...