Droit de surplomb : un nouvel acte notarié pour la rénovation énergétique

C’est une victoire pour les notaires qui illustre l’impact de leurs travaux sur l’évolution du droit positif. Avec la Loi Climat et Résilience [1], le législateur a créé un nouveau droit de surplomb pour l’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur (ITE). Cette création constituait une des propositions faites par le 114e Congrès des Notaires de France, en 2018. Deux articles récemment publiés par notre cousin, le Village de la Justice, traitent de cette nouvelle opportunité pour la transition énergétique des biens immobiliers.

Accroître la performance énergétique malgré un formalisme lourd

Le droit de surplomb nouvellement consacré par la loi permet au propriétaire, à certaines conditions, d’empiéter sur une parcelle voisine pour procéder à l’isolation thermique de son bâtiment par l’extérieur (ITE). Un droit qui existait déjà avant la Loi Climat et Résilience mais qui était trop souvent éclipsé par le sacro-saint droit de propriété, qui prévalait de manière quasi systématique. Pour faciliter la transition énergétique des bâtiments, le législateur a ainsi revu l’encadrement de la procédure liée au droit de surplomb.

Les conditions d’exercice de ce nouveau droit ayant été précisées par un récent décret du 23 juin 2022 [2], on dispose désormais des clés pour se prémunir contre le contentieux afférent que les propriétaires se doivent d’anticiper au regard de la réticence historique des avoisinants dans ce type de situation.

Néanmoins, le nouvel article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui entérine le droit de surplomb, s’accompagne d’un formalisme aujourd’hui plus lourd pour toutes les parties, ce qui risque d’alimenter un contentieux déjà dense. Pour en savoir plus, consultez l’article de Me Jean-Olivier d’Oria, avocat (accès direct en cliquant sur l’image ci-dessous) :

Le rôle capital du notaire pour un droit de surplomb effectif

Dans le cadre de ce formalisme accru, les notaires vont être sollicités pour sécuriser les opérations d’ITE puisque le législateur conditionne la licéité de ces opérations par l’établissement d’un acte authentique constatant les modalités d’exercice du droit de surplomb. Cet acte doit de plus être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble concerné par les opérations.

La loi ne précise pas, cependant, quelles mentions doivent figurer sur cet acte notarié, l’opportunité du choix de celles-ci étant laissée à la discrétion du notaire. En tout état de cause, l’intervention du notaire et d’autres professionnels de la matière (avocat, architecte, technicien spécialisé...) dans la mise en œuvre du droit de surplomb apparait capitale, notamment pour arrêter l’indexation et le montant de l’indemnité versée au voisin, la loi étant également muette à ce propos. L’article de Me Stéphanie Delachaux, avocat, apporte des précisions à ce sujet :