Le constat de conformité locative « Legal Preuve » vient d’avoir un an. Pouvez-vous nous faire un premier bilan ?
Benoît Santoire : Le constat de conformité locative « Legal Preuve » a été imaginé et proposé par les Commissaires de Justice pour répondre à deux problématiques. Rassurer les propriétaires bailleurs et les locataires sur la qualité des logements loués et leur conformité face à la règlementation qui se durcit en matière de décence, salubrité, sécurité et confort. Il permet également de sensibiliser et accompagner les propriétaires dans le processus de rénovation énergétique en leur présentant les différentes aides gouvernementales auxquelles ils sont éligibles. Cela a été l’occasion de former un grand nombre de nos confrères à ces sujets (+ de 50 % de la profession a été formée). Une application a été développée sur iPad® pour simplifier la réalisation de nos constatations et standardiser la rédaction de nos procès-verbaux.
Qui vous sollicite le plus pour établir les constats : les propriétaires bailleurs ? les locataires ? les professionnels de l’immobilier ?
B. S. : Ce nouveau constat répond à une véritable demande et suscite l’intérêt des particuliers comme des professionnels de l’immobilier. Il a été très largement relayé dans les médias et la presse spécialisée. Il est vrai que l’empilement des textes législatifs en la matière rend parfois la situation complexe. Faire appel à un Commissaire de Justice permet d’obtenir une véritable photographie juridique du bien, objective et opposable. Le propriétaire bailleur peut ainsi s’assurer que son bien remplit tous les critères légaux et se protège de recours injustifiés. Le cas échéant, il sera informé de manière claire et objective sur les améliorations éventuelles à apporter. Le locataire qui estime, quant à lui, que le logement qu’il occupe ne répond pas aux critères de décence, salubrité, sécurité et confort, mais aussi aux règles de l’encadrement des loyers et du permis de louer pourra plus aisément faire valoir ses droits en Justice.
Quelle est votre position sur l’évolution envisagée des modes de calcul des diagnostics de performance énergétique ?
B. S. : Il est louable de vouloir rénover le parc immobilier pour toujours plus de confort, de performance énergétique et de sobriété pour nos concitoyens. Toutefois, le chantier est immense, car, actuellement, plus de la moitié des logements sont étiquetés E, F ou G et sont dans le viseur de la Loi Climat et Résilience. En effet, ils seront impropres à la location respectivement en 2025, 2028 et 2034. Il s’est avéré que les modes de calcul du DPE ne favorisent pas les petites surfaces. Certaines préconisations de travaux peuvent également paraître absurdes ou dispendieuses pour au final un gain d’énergie, financier ou de confort très aléatoire. Par exemple, parfois, seul le recours à la pompe à chaleur permet d’atteindre une performance énergétique acceptable dans les logements de moins de 40m². Or, il ne semble pas envisageable que les toits des immeubles collectifs soient recouverts d’une multitude de pompes à chaleur individuelles pour des raisons à la fois esthétiques et de nuisances sonores.
Il est effectivement primordial d’adapter le DPE en fonction des particularisées des biens. Que ce soit pour les petites surfaces ou les immeubles anciens de caractère.
Le risque étant, comme toujours, de multiplier les textes et les exceptions, au risque de rendre indigeste une règlementation qui sera en définitive inefficace. Une réflexion globale sur les buts à atteindre et les moyens à disposition et à mettre en œuvre est indispensable.
L’immobilier est-il actuellement un relais de croissance pour les Commissaires de Justice ?
B. S. : Le droit de l’immobilier a toujours été au cœur des activités principales et accessoires de l’Huissier de Justice et désormais du Commissaire de Justice. Nous intervenons bien évidemment pour le recouvrement des loyers et des charges de copropriété impayés. Mais également dans de nombreux domaines pour constater et faire valoir les droits des propriétaires ou des locataires : constats avant et après travaux, malfaçons, abandon de chantier, affichage continu des autorisations d’urbanisme, suretés judiciaires, saisie immobilière, congés d’habitations et commerciaux, états des lieux amiables ou conflictuels. À titre accessoire, le Commissaire de Justice peut aussi exercer les activités de gestion locative et de syndic de copropriété. La crise immobilière que nous connaissons actuellement et la baisse sensible des transactions génèrent par ricochet moins de constatation liées aux nouvelles acquisitions.
Comment travaillez-vous habituellement avec les notaires ? Existe-t-il des synergies que vous souhaitez développer davantage ensemble ?
B. S. : Notre statut commun d’Officiers publics et ministériels et nos activités rapprochent chaque jour les Notaires et Commissaires de Justice. Nous intervenons très régulièrement à la demande des Notaires eux-mêmes ou de leurs clients sur leurs recommandations. Notamment pour constater l’affichage d’un permis de construire, pour sommer un héritier d’honorer un rendez-vous à l’office du notaire pour signature, pour dresser une prisée d’inventaire en matière de succession, pour délivrer un congé pour vendre afin qu’il soit inattaquable, pour signifier une saisie-attribution à l’encontre d’un tiers dépositaire de fonds en l’Office Notarial…
Les Commissaires de Justice étaient présents au dernier Congrès des Notaires qui s’est tenu à Deauville et cela a été l’occasion de riches échanges. À cette occasion, une plaquette a été éditée présentant l’intérêt d’accroitre la synergie entre nos professions, notamment en matière immobilière, congés, indivisions, successions, autorisations d’urbanisme, métayage, purge de privilèges et hypothèques. Il appartient à chacun d’entre nous de renforcer plus encore les liens entre nos professions et cette synergie au quotidien.
Pour aller plus loin, lire notre article sur le constat de conformité locative « Legal Preuve ».
Propos recueillis par Axel Masson
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)