Surface de vente du bail commercial et valeur immobilière

La pratique courante a toujours été de ne pas indiquer de surface louée [1] et la Cour de cassation a toujours considéré que l’inexploitation d’une partie du local du fait exclusif du locataire était inopposable au bailleur. Une sous-exploitation de la surface totale ne pouvait donc impacter le calcul du loyer à réviser au jour du renouvellement [2].

La Cour de cassation est venue tempérer cette solution en précisant que l’inopposabilité peut être invoquée par le bailleur à condition que la surface de vente mise à disposition soit « spécifiquement » définie dans le contrat de bail commercial [3]. À défaut, la valeur locative, et donc le calcul du nouveau loyer, pourra se fixer en tenant compte de la surface effectivement exploitée par le locataire qui aurait, par exemple, procédé à des travaux de réaménagement depuis son entrée dans les lieux [4].

La désignation du local mis à bail commercial doit donc comprendre :

• La surface de vente dont les critères de mesurage ont été clarifiés par une circulaire en date du 15 novembre 2023 [5],
• Et la surface de plancher [6]dont les critères de mesurage figurent à l’article R111-22 du Code de l’urbanisme.

Cet oubli peut avoir des conséquences financières comme nous pourrons le constater avec une étude de cas utilisant la méthode de calcul par DCF (Discounted Cash Flow - DCF) qui suit.

I. Etude de cas par l’utilisation de la méthode DCF.

Une surface de vente de 500 m² dans le 14ᵉ arrondissement de Paris en catégorie 3 et secteur 2 :

• Valeur locative en 2024 : 720,10 euros/m²/an [7].

1. Fixation du loyer par la valeur locative au jour du renouvellement du bail.

En 2024, la valeur locative d’une surface de vente est de 720,10 euros/m² (par hypothèse, nous avons un coefficient de localisation neutre de 1), ce qui nous donne :

• 360.050,00 euros/an de loyer (500 x 720,10 x 1) conformément à la règle de la fixation du loyer à hauteur de la valeur locative au jour du renouvellement qui doit intervenir le 1ᵉʳ janvier 2025 [8].

Mais, le locataire n’exploite que 450 m² au lieu des 500 m² à la suite de travaux ayant transformé 50 m² en bureaux (valeur locative 2024 : 278,50 euros m²/an), ce qui nous donne :

• 324.045,00 euros/an (450 x 720,10 x 1) pour la surface de vente,
• 19.925 euros/an (50 x 278,50 x 1) pour les bureaux,
  Nouveau loyer : 343.970,00 euros/an.

2. Calcul du cash flow net.

Pour illustration, prenons les données suivantes :

• Mention de la surface : loyer de 165.250,00 euros
• Absence de mention de la surface : loyer de 148.725,00 euros
• Charges d’exploitations non récupérables sur le locataire : 10 %
• Croissance du loyer par l’application de la clause de révision annuelle estimée : 2 %/an
• Vacance locative estimée : 5 %
• Taux d’actualisation : 5 %
• Taux de capitalisation : 5 % [9]

a. Mention de la surface à l’acte.

b. Absence de mention de la surface à l’acte.

3. Calcul de l’actualisation [10]du cash flow et détermination de la perte de rendement avec un taux de capitalisation de 5 % [11] :

Estimation des pertes de rendement et de valeur :

• La perte de rendement net actualisé est de 114.648,62 euros sur 10 ans.
• Et la perte de valeur peut être estimée à 315.208,24 euros, soit une perte d’environ 4,5 %.

4. Graphiques d’illustration.

5. Conclusion.

Depuis la loi du 24 mars 2014, le contrat de bail d’habitation se doit de mentionner la surface habitable. La sanction prévue est une baisse du loyer.

En ce qui concerne les baux commerciaux, le Code de commerce n’impose de mentionner ni la surface de vente ni la surface de plancher. Mais, l’arrêt du 13 juin 2024, prononcé peu de temps après la parution de la circulaire ayant précisé les modalités de mesurage de la surface de vente, impose désormais de la mentionner. À mon sens, il s’agit donc de la surface totale potentiellement « exploitable » en conformité avec la clause de destination [12].

Comme avec le bail d’habitation, l’absence de cette indication peut entraîner des conséquences financières importantes que ce soit au niveau du rendement, de la valorisation et, plus généralement donc, de la rentabilité d’un investissement. Même si à la suite de travaux de réaménagement la surface potentiellement exploitable demeure identique par rapport à l’entrée dans les lieux, la nature juridique du bail commercial avec son droit au renouvellement peut contraindre le propriétaire vendeur des murs à accepter une décote qui pourrait grever la profitabilité de son investissement.

Observons que, concernant le fonds de commerce et le bail commercial, l’indication de la surface de vente permet dès la signature du bail de savoir si ces actifs sont susceptibles d’entrer dans le champ d’application du droit de préemption commercial de la commune en cas d’existence d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité [13].

II. Les solutions pratiques.

1. La mention des deux surfaces (plancher et de vente).

Le juriste, le notaire ou l’avocat devra donc prendre un soin particulier pour mentionner la surface de vente du local nu de tout aménagement au moment de la rédaction du bail et y annexer un plan. À l’échelle d’un local acquis plusieurs millions d’euros, le mesurage effectué par géomètre-expert sera une dépense très avisée.

Proposition de clause [14] :

« Surfaces des locaux :
Le local objet des présentes a pour contenance une surface de plancher de XX m² comprenant :

• XX m² de surface de vente,
• XX m² de surface de réserve (éventuellement),
• XX m² de surface de bureau (éventuellement) ».

Dans la situation de l’investisseur, l’audit du contrat de bail commercial qui révèle l’absence de surface de vente doit l’amener à solliciter du vendeur d’établir avec le locataire un avenant dans lequel devra y figurer un mesurage de la surface de plancher et un mesurage de la surface de vente. Ainsi, en cas d’incohérence entre le loyer, les surfaces et le titre de propriété (qui peut ne contenir aucune mention par ailleurs), un levier de négociation sera dès lors accessible. Il pourrait s’avérer très efficace face à un vendeur ayant besoin de liquidités.

Dans la situation du vendeur, il convient d’anticiper afin de présenter le juste prix dès la mise en vente et éviter d’offrir aux investisseurs ce levier de négociation à la baisse. L’audit devra donc être fait en amont de la fixation du prix.

2. L’encadrement des travaux d’aménagement.

Certaines entreprises ont pour usage de réaménager complètement les espaces conformément à l’image de leur marque et à l’expérience client qu’elles souhaitent proposer.

Dès lors, on pourra nous interroger sur l’opportunité de la clause d’accession. Ne vaudrait-il pas mieux intégrer dans le contrat une obligation de remise en état des lieux au jour de la résiliation du contrat de bail ?

Dans tous les cas, il conviendra d’encadrer de manière stricte l’exécution de travaux d’aménagement par l’obligation d’en informer le bailleur au préalable.

Proposition de clause [15] : « travaux d’aménagement de la surface de vente conformément à la destination : le Preneur a la possibilité d’exécuter des travaux d’aménagement de la surface de vente. Il doit préalablement en informer expressément le bailleur par la communication des plans détaillés établi par un géomètre-expert ou un architecte. Le bailleur devra être informé avant tout dépôt en Mairie en vue d’obtenir une autorisation de travaux. Le Preneur fournira au Bailleur la copie complète du dossier de demande d’autorisation de travaux qui devront être dirigés par un bureau d’étude ou un architecte, qui devra par ailleurs justifier auprès du Bailleur à tout moment être assuré pour sa responsabilité civile et professionnelle et des quittances des primes d’assurance. En cas de refus d’autorisation par la Mairie, les nouveaux plans devront être à nouveau communiqués au Bailleur avant le nouveau dépôt en Mairie.
Il est ici précisé que la présente clause n’a que pour objet et finalité de permettre au Bailleur de suivre avec précision l’évolution dans le temps du local objet des présentes et qu’une diminution de la surface de vente effectivement exploitée par le Preneur qui serait consécutive à de tels travaux n’aura aucun impact sur les conditions de révision du loyer lors des renouvellements successifs. La valeur locative sera toujours fixée en fonction de la surface de plancher et de la surface de vente mentionnées dans la clause "Surfaces des locaux" ».

3. Un coefficient de pondération appliqué à la surface de plancher [16].

En cas d’impossibilité de mesurer la surface de vente, une solution consisterait à retenir un coefficient de pondération selon la méthode de calcul de surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO) en l’appliquant à la surface de plancher.

Conclusion générale.

Tout projet d’acquisition ou de vente d’un actif immobilier professionnel doit faire l’objet d’un audit juridique rigoureux en amont. Cet exemple nous démontre que le rôle du juriste peut être central : il remonte les points contractuels à enjeu auprès des opérationnels et de la direction financière.

Mes expériences m’ont appris que les dossiers « sans problème » n’existent pas. Le juriste doit donc savoir distinguer un point juridique défaillant mais maîtrisable, d’un point juridique susceptible de générer un risque financier significatif.

En effet, l’absence de mention de la surface de vente dans un contrat de bail commercial peut avoir des conséquences économiques importantes ou, au contraire, être négligeables. Par exemple, une omission dans un contrat d’une supérette d’une surface de plancher de 50 m² aura certainement des conséquences financières limitées.

Le rôle du juriste immobilier ne se limite pas à la conformité : il est aussi celui qui permet de sécuriser la rentabilité.

Article initialement publié sur le Village de la Justice.

Notes :