Séparation et désolidarisation de prêt immobilier : choses à savoir et pièges à éviter

Qu’implique la solidarité des emprunteurs ?

La solidarité implique que la banque prêteuse peut choisir de réclamer le remboursement de la totalité du prêt à l’un ou l’autre des emprunteurs solidaires. Elle n’est pas tenue de respecter les pourcentages de propriété qui ont pu être prévus dans l’acte notarié d’acquisition. Elle n’a pas non plus à tenir compte d’un éventuel accord entre les emprunteurs sur la part de prêt supportée par chacun.

Dans un second temps, l’emprunteur qui a remboursé la totalité de la dette peut se retourner contre l’autre emprunteur pour lui réclamer le remboursement de sa part.

En pratique, il risque cependant de se heurter à l’insolvabilité de ce dernier et ne pas pouvoir être remboursé.

La « désolidarisation » des emprunteurs permet d’éviter ce risque.

Comment parvenir à la désolidarisation des emprunteurs ?

Dans tous les cas, l’acte notarié de partage doit prévoir que l’indivisaire qui reste seul propriétaire du bien immobilier, s’engage en contrepartie à supporter seul l’intégralité du solde du prêt. Il est question de « soulte par inégale répartition du passif ».

Cette clause est nécessaire mais non suffisante. Elle n’est pas opposable à la banque, ce qui signifie que cette dernière n’est pas obligée de l’appliquer. La clause ne s’impose qu’entre les emprunteurs.

Pour que l’emprunteur qui ne conserve pas le bien immobilier soit définitivement libéré de son engagement vis-à-vis de la banque, deux principales solutions existent :

• Le « rachat » de prêt : l’emprunter qui conserve le bien immobilier contracte seul un nouveau prêt qui est utilisé pour rembourser l’ancien prêt par anticipation.

Cette solution peut même permettre de réaliser des économies lorsque les taux d’intérêts ont baissé depuis la souscription du premier prêt.

En revanche, elle implique le plus souvent de payer une indemnité de remboursement anticipé à la première banque (plafonnée à 6 mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû).

De plus, cette solution est désavantageuse en période d’augmentation des taux d’intérêts et elle présuppose dans tous les cas que l’indivisaire qui contracte le nouveau prêt ait des revenus suffisants pour pouvoir emprunter seul.

• La libération du coemprunteur solidaire avec l’accord de la banque : quelle que soit la technique juridique employée (cession de dette, avenant, etc.), le résultat recherché est toujours le même, à savoir que la banque accepte de conserver l’un des coemprunteurs pour seul et unique débiteur du prêt et, corrélativement, d’en libérer l’autre emprunteur.

Cette libération prend la forme d’un accord écrit, sans réserve ni condition, ou d’un avenant au contrat de prêt signé par toutes les parties.

Là encore, la banque s’assurera que l’emprunteur restant dispose de revenus suffisants pour assumer seul le prêt.

Il faudra également revoir les conditions de l’assurance-emprunteur pour vérifier qu’elles correspondent bien à la nouvelle situation par exemple, si l’assurance garantissait chaque emprunteur à hauteur de 50 % du prêt, il faudra la modifier ou la remplacer pour qu’elle garantisse l’emprunteur restant à 100 %.

Que faire si la banque refuse la désolidarisation ?

Si la banque refuse la désolidarisation, il vaut peut-être mieux procéder à un rachat de prêt par une autre banque, même si le taux du nouveau prêt s’avère moins avantageux.

À défaut, si le rachat de prêt n’est pas possible, il faut peut-être se résoudre à vendre le bien, solder le prêt, et se partager le solde net du prix s’il en reste.

En dernier recours, si les coemprunteurs décident malgré tout de se passer de l’accord de la banque et de se contenter de l’engagement conclu entre eux dans l’acte de partage, ils doivent impérativement prêter attention aux points suivants :

• Il faut s’assurer que le contrat de prêt ne prévoit pas une clause de déchéance en cas de partage du bien sans l’accord préalable de la banque. En effet, si tel et le cas, la banque sera en droit de réclamer immédiatement l’intégralité du solde du prêt en cas de signature d’un acte de partage sans son accord écrit et préalable.

• Il est vivement conseillé de prendre une hypothèque sur le bien immobilier. Cela permettra à l’indivisaire qui ne conserve pas le bien d’être néanmoins informé si celui-ci venait à être vendu. Il sera alors sollicité pour donner son accord de mainlevée de l’hypothèque. Il pourra au préalable s’assurer que le prix est bien utilisé à due concurrence pour solder le prêt. Surtout, l’hypothèque, pourvue qu’elle soit en premier rang, lui permettra d’être prioritaire sur le bien s’il lui faut se retourner contre l’autre indivisaire après avoir été contraint de rembourser la banque.

Dans tous les cas, il faut bien avoir conscience qu’en l’absence de libération avec l’accord de la banque, l’indivisaire concerné s’expose à devoir payer le prêt sans garantie absolue de pouvoir être facilement remboursé par l’autre indivisaire.

Article initialement paru sur le Village de la Justice