Rapport CESE sur le logement : une urgence sociale, écologique et territoriale à repenser d’urgence

Une crise enracinée et des inégalités croissantes

Depuis plusieurs décennies, le logement est au cœur des préoccupations des Français, mais la crise n’a jamais été aussi profonde et diffuse [1]. Plus de 4 millions de personnes vivent dans des conditions qu’on peut qualifier de précaires, et 2,5 millions de ménages attendent un logement social, souvent pendant des années. Dans les villes où la pression foncière est la plus forte, l’explosion des prix et la rareté des biens disponibles contraignent les ménages modestes à s’éloigner toujours plus des centres-villes, entraînant des difficultés d’accès à l’emploi et à l’éducation. La précarité énergétique ajoute une dimension supplémentaire à cette crise. En effet, près d’un tiers des habitants vit dans des logements mal isolés ou exposés à la surchauffe estivale, aggravant la vulnérabilité sanitaire et financière.

En parallèle, la structure de la population évolue rapidement. Le vieillissement, la hausse des ménages solos ou monoparentaux, la mobilité professionnelle et les nouveaux modes de vie imposent une révision en profondeur du parc résidentiel. À l’horizon 2070, près de 30 % des habitants auront plus de 70 ans, alors que seulement 6 à 10 % des logements sont actuellement adaptés à la perte d’autonomie. Ces dynamiques sociodémographiques viennent se superposer à un marché déjà sous tension, où la production de logements neufs est tombée à son plus bas niveau depuis les années 1990 et où les rénovations peinent à suivre les ambitions climatiques.

Un cadre législatif à refonder pour planifier l’avenir

Pour briser cette spirale, le Le Conseil économique social et environnemental (CESE) préconise l’adoption d’une loi d’orientation pour le logement, accompagnée d’une programmation quinquennale territorialisée. Cette stratégie offrirait une vision claire, tout en s’adaptant aux réalités locales grâce à des feuilles de route partagées entre l’État et les collectivités locales.

L’objectif est de partir d’un diagnostic précis des besoins qualitatifs et quantitatifs afin d’orienter les financements et les priorités. La diversité des territoires (grandes métropoles, villes moyennes, zones rurales ou littorales) appelle des solutions différenciées, pensées à la fois pour la relance économique et pour la cohésion sociale.

Cette loi permettrait aussi d’insister sur la prise en compte des enjeux environnementaux et sociaux. La sobriété foncière, la limitation de l’artificialisation des sols, et la valorisation du bâti existant seraient au cœur du dispositif, conformément à la trajectoire Zéro Artificialisation Nette (ZAN) [2]. Dans les zones rurales, souvent oubliées, un fonds spécifique pour l’« habitat rural » pourrait stimuler la création de petites opérations de logements sociaux, adaptées aux besoins locaux et soutenant la vitalité des villages.

Développer massivement l’offre et réguler les prix

Le CESE fixe ainsi un objectif ambitieux : construire 750 000 logements sociaux en cinq ans, dont 40 % à destination des ménages les plus modestes. Pour y parvenir, il propose de restaurer le Fonds national des aides à la pierre, de supprimer la Réduction de loyer de solidarité (RLS) qui fragilise les bailleurs sociaux, et d’appliquer un taux de TVA réduit à 5,5 % aux opérations de construction et de rénovation, comme pour les biens de première nécessité.

En parallèle, il s’agit d’encourager la transformation d’immeubles de bureaux ou de friches commerciales en logements, de renforcer le Bail Réel Solidaire (BRS) [3] pour faciliter l’accession sociale, et d’étendre le Prêt à Taux Zéro (PTZ) [4] à un plus grand nombre de ménages. Une fiscalité incitative pour les propriétaires bailleurs privés et une taxation progressive des plus-values foncières visent à lutter contre la spéculation et à réguler les prix. Le déploiement de l’encadrement des loyers à toutes les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue est également recommandé pour freiner l’envolée des loyers.

Adapter les logements aux réalités climatiques et sociétales

Face à l’augmentation des canicules, aux inondations et aux phénomènes météorologiques extrêmes, la résilience du parc résidentiel devient une priorité. Le CESE préconise d’intégrer obligatoirement la performance thermique estivale dans tous les projets de rénovation, d’accepter les éventuelles pertes de surface induites par les travaux, et de développer des solutions végétalisées et des dispositifs de rafraîchissement passifs.

La création d’une mission nationale « Habitat Catastrophes » est envisagée pour identifier les risques et proposer des adaptations à grande échelle. Les logements doivent également devenir plus modulables et flexibles pour accompagner la transition démographique et les nouveaux usages. Le développement d’un habitat évolutif, capable d’intégrer des espaces de travail, des pièces supplémentaires ou des solutions temporaires d’accueil pour les proches âgés, devient un enjeu de société majeur.

Enfin, le CESE insiste sur la nécessité de renforcer la mixité sociale et fonctionnelle dans tous les projets d’aménagement. Il propose d’appliquer de manière systématique les arrêtés de carence pour les communes ne respectant pas leurs obligations en matière de logements sociaux, et de poursuivre la rénovation urbaine avec un accent mis sur la qualité architecturale, la biodiversité et la convivialité des espaces partagés.

Consulter le rapport complet du CESE : L’habitat et le logement face aux défis sociaux, territoriaux et écologiques.

Notes :