Préparer sa retraite en tant que professionnel libéral : l’immobilier pour compenser le faible montant de la retraite de base

La retraite des indépendants et a fortiori de celle des professions libérales nécessite de s’y pencher sérieusement. Votre départ à la retraite n’entraînera pas nécessairement la chute de votre train de vie si vous faites preuve d’anticipation et de stratégie ! Pour vous aider à faire murir votre projet, nous avons souhaité mettre en lumière deux possibilités d’épargne solide que sont la capitalisation par l’immobilier et l’investissement dans des sociétés civiles de Participation Immobilière (SCPI). Explications.

Investir dans des SCPI

L’investissement en SCPI s’adresse principalement aux personnes qui ont soldé le crédit de leur résidence principale. Ces derniers peuvent faire appel à un fonds d’investissement immobilier pour acheter des parts sur des revenus locatifs qui proviennent de logements de particuliers, d’immeubles de bureaux, de locaux commerciaux ou encore de résidences de services. Les gains sont perçus sous forme de dividendes au bout de trois à six mois après l’acquisition et l’endettement est bien souvent conclu pour une durée de 10 à 15 ans.
Les frais de souscription, compris entre 6 et 12%, sont inclus dans le prix d’acquisition des parts et leur amortissement demande a minima 8 ans. On considère que le taux de rendement est bon lorsqu’il dépasse le taux de l’inflation. Enfin, les SCPI sont « fiscalement transparentes ». En tant que revenus fonciers, l’imposition des gains fonctionne selon un barème progressif de l’impôt sur le revenu et elle est majorée par des prélèvements sociaux.

Capitaliser dans l’immobilier

Il est aussi possible d’investir dans des biens immobiliers, selon plusieurs modalités.

L’investissement en officine

L’avocat peut choisir d’entrer au capital d’une officine par le biais de fonds d’investissements. Un décret en date du 20 mars 2017 [1] a ouvert en ce sens la possibilité d’ouvrir le capital des officines aux non exploitants (à hauteur de 10% maximum) par le biais de sociétés d’exercice libéral (SEL) et/ou de sociétés de participations financières de profession libérale (SPFPL). Cette solution permet d’avancer moins de fonds et rencontre un vrai succès. Elle peut néanmoins susciter des inquiétudes en cas de crise financière lorsque l’épargne se retrouve in fine dans des fonds de capitalisation bancaire.

L’achat immobilier résidentiel à but locatif

L’avocat peut aussi constituer un patrimoine par l’achat de logement résidentiel à but locatif et bénéficier de dispositifs incitatifs qui s’appliquent en fonction de l’opération envisagée.

Le dispositif Denormandie [2] consiste en une réduction d’impôt sur le revenu. Cette dernière est accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé moyennant leur engagement à le louer. Il est disponible dans les 222 villes du « Plan action Cœur de ville », ainsi que dans certaines communes qui ont signé une opération de revitalisation du territoire. La réduction d’impôt reste plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros et est calculée en appliquant au prix de revient net du logement. C’est un pourcentage qui varie entre 12% et 21% en fonction de la durée de location.

Le dispositif Pinel [3] est une réduction d’impôt sur le revenu qui est calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités et labellisés. Il s’applique dans des périmètres géographiques délimités par la loi dès lors qu’il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’achat des logements dans la limite d’un plafond 300 000 euros par personne et par an et d’un prix maximum de 5 500 euros/m2. Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de la réduction est de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de la location (6 ans, 9 ans et 12 ans). En 2023, le taux de réduction sera différent.

Le Loc’Avantages [4] (anciennement appelé « dispositif locatif Cosse ») consiste en un abattement fiscal sur les revenus locatifs et s’adresse aussi à ceux qui sont déjà propriétaires. Issu d’une convention souscrite avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), il comporte des conditions spécifiques tels que le respect de certains plafonds de loyers, de ressources du locataire et d’un zonage spécifique.
Le montant de la déduction varie entre 15% et 85% des revenus bruts fonciers. Il dépend du niveau de loyer pratiqué et de la zone où est situé le logement. L’avantage fiscal s’applique annuellement pendant la durée de la convention, généralement 6 ou 9 ans.

L’acquisition des locaux de son entreprise

L’acquisition du local professionnel peut être enfin une solution intéressante parce qu’elle peut s’effectuer à titre professionnel. Cette inscription du bien immobilier à l’actif professionnel permet l’avantage considérable de pouvoir déduire des bénéfices les intérêts d’emprunt, les amortissements, les droits d’enregistrement sur les murs anciens (ou de récupérer la TVA sur les murs neufs par le biais des amortissements) ainsi que la taxe foncière. Enfin, elle permet de soumettre la vente ultérieure du bien immobilier au régime des plus-values professionnelles.

L’achat des locaux professionnels peut également être effectué en direct ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI). L’écran juridique apporté par la SCI permet d’être propriétaire et locataire des locaux. Vous pouvez ainsi dissocier le patrimoine immobilier de votre actif professionnel. En louant des locaux professionnels à la SCI dont il est associé, le professionnel perçoit les loyers. Ceux-ci sont imposables au niveau de la société en revenus fonciers. Or, s’il s’agit d’un emprunt pour l’acquisition des locaux, les intérêts sont déductibles des loyers.

D’autres solutions existent mais elles sont plus volatiles. Gardez d’ailleurs en tête que votre investissement en actions doit être limité pour sécuriser vos gains si votre départ à la retraite approche à grands pas. Les différentes solutions complémentaires qui vous ont été présentées sont valables à un instant T et consistent en des investissements "secure". Elles impliquent surtout de pouvoir faire face à une épargne régulière et surtout en adéquation avec le nombre d’années qu’il vous reste avant votre retraite. Votre banquier pourra analyser vos intérêts et vous proposer des solutions. La Cour de cassation l’a d’ailleurs investi d’un devoir de mise en garde en cas d’insuffisance des revenus issus de la retraite en date du 1er juillet 2020 [5]. L’arrêt rejoint là le sens de nos propos : la chute de votre revenu liée à votre départ à la retraite est considérée comme une circonstance prévisible et n’a rien d’aléatoire. Il est temps de s’y atteler !

Notes :