Location meublée au sein de l’habitation principale : quelles exonérations d’impôt sur le revenu ?

Location meublée de la résidence principale : exonération sous conditions de loyer et d’usage

L’exonération d’impôt sur les revenus issus de la location meublée d’une partie de l’habitation principale, codifiée à l’article 35 bis I du CGI, est soumises à conditions [2]. D’abord, il peut s’agir d’une location réalisée par le propriétaire bailleur lui-même ou d’une sous-location mise en place par le locataire principal. Aussi, la location peut concerner une ou plusieurs pièces meublées. Ces pièces doivent faire partie de la résidence principale du bailleur. En effet, cette exonération vise les personnes qui mettent en location une partie de leur habitation principale, réduisant le nombre de pièces occupées personnellement. Ensuite, les pièces louées ou sous-louées meublées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier (contrat saisonnier au sens de l’article L1242-2 3° du code du travail). Enfin, la loi prévoit que le prix de location doit être « fixé dans des limites raisonnables ». Bien que le texte ne fixe pas de plafond précis, l’administration fiscale publie à titre indicatif des plafonds, réévalués chaque année, afin d’apprécier le caractère raisonnable du loyer. Si le montant du loyer est considéré comme n’étant pas raisonnable, l’exonération d’impôt est remise en cause. Par exemple, en 2024, le plafond annuel par m2 de surface habitable, à retrouver sur le site du BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20 §160), s’élevait à 206 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France et à 152 € dans les autres régions. En 2025, ces plafonds sont respectivement fixés à 213 € et 157 € . Par exemple, pour la location à Paris d’un chambre de 10 m², le loyer est exonéré s’il est inférieur à 2 130 € en 2025, soit 177,50 € par mois au maximum. Dans ce cas, sous réserve du respect des autres conditions, le bailleur n’a pas à déclarer les loyers perçus.

Location de chambres d’hôtes à une clientèle de passage

L’exonération concernant la location de chambres d’hôtes prévue à l’article 35 bis II du CGI a également été prorogée jusqu’en 2026 [3]. Plus précisément, il s’agit de la location d’une partie de l’habitation principale à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Les gains générés sont exonérés d’impôt sur le revenu lorsque le montant annuel de ces locations ne dépasse pas 760 € TTC. Afin d’être dispensé de la déclaration de ces revenus, le particulier doit mettre à disposition du public, de façon habituelle, une ou plusieurs pièces de l’habitation principale, sans qu’il ne s’agisse de la résidence principale du locataire. Cette exonération peut s’appliquer en cas de location par le propriétaire ou de sous-location par le locataire principal. Les locaux peuvent être indifféremment offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Lorsque les recettes brutes annuelles tirées de ces locations excèdent le plafond de 760 €, les contribuables sont imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location. Pour le calcul des recettes à prendre en considération, il convient d’inclure les loyers perçus mais aussi toutes les sommes perçue en contrepartie de prestations particulières qui pourraient être fournies (petit déjeuner, téléphone…).

Si les conditions ne sont pas remplies pour bénéficier de l’un des deux dispositifs d’exonération, les particuliers peuvent toujours opter, si les conditions sont remplies, pour le régime spécial des micro-entreprises (micro-BIC) de l’article 50-0 du CGI. Ce régime n’est pas cumulable avec les exonération précitées.

Notes :