Pourquoi cette interdiction ?
L’objectif de cette interdiction est de réduire l’empreinte énergétique des logements locatifs et de lutter contre les passoires thermiques, qui entraînent des factures de chauffage élevées et un mauvais confort. En interdisant la location des logements les plus énergivores, la loi pousse les propriétaires à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs biens.
En 2024, 567 000 logements étaient classés G au DPE, dont 344 000 dans des copropriétés, où les démarches pour les travaux sont souvent longues et complexes.
Les défis pour les propriétaires de logements en copropriété
Pour les propriétaires en copropriété, l’interdiction entraine des difficultés supplémentaires. La mise en œuvre des travaux d’amélioration énergétique dans les parties communes nécessite l’accord de l’assemblée générale, ce qui peut être difficile à obtenir, avec des travaux souvent longs à réaliser. Beaucoup de propriétaires ne parviennent donc pas à respecter les délais imposés par la loi.
La proposition de loi assouplissant l’interdiction rejetée par l’Assemblée nationale
Le 29 janvier 2025, une proposition de loi a été présentée pour assouplir l’interdiction, notamment pour les logements en copropriété. Elle proposait plusieurs mesures :
- Suspension de l’obligation de mise aux normes jusqu’à la réalisation des travaux dans les parties communes.
- Clarification que l’interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux baux, pas aux contrats en cours.
- Interdiction pour les locataires de demander une réduction de loyer s’ils refusent les travaux d’amélioration énergétique.
Cependant, cette proposition a été rejetée à l’Assemblée nationale, et les règles restent inchangées pour l’instant. Les propriétaires doivent toujours se conformer aux conditions initiales de l’interdiction.
Les exceptions à l’interdiction de location des passoires thermiques
Malgré l’absence d’assouplissement, des exceptions à l’interdiction de location des logements classés G existent :
- Travaux réalisés dans le logement, mais pas dans les parties communes : si le propriétaire a amélioré l’efficacité énergétique de son bien sans pouvoir obtenir l’accord des copropriétaires pour les parties communes, il peut bénéficier d’une exception. Mais si la classe énergétique n’est pas atteinte, la location reste interdite.
- Contraintes architecturales ou patrimoniales : des restrictions liées au patrimoine ou à l’architecture du bâtiment peuvent justifier une dérogation.
Les risques pour les propriétaires non conformes
Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires qui louent un logement classé G risquent des sanctions. Les locataires peuvent demander la suspension du loyer si le bien ne respecte pas les critères de décence énergétique.
Les baux signés avant cette date ne sont pas concernés, sauf en cas de renouvellement (tous les 3 ans pour les logements vides, ou chaque année pour les meublés) ou de signature d’un nouveau bail.
Quel avenir pour cette législation ?
La proposition d’assouplissement rejetée pourrait être réintroduite sous une forme modifiée dans les prochains mois. Les débats parlementaires permettront peut-être d’ajuster les modalités de l’interdiction, notamment pour les copropriétés.
En attendant, les règles restent strictes. Les propriétaires de logements classés G doivent prendre des mesures pour se conformer à la loi et éviter tout risque.
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Christian-Olivier Kajabika
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)