Obligation de réaliser un DPE collectif dans toutes les copropriétés à compter du 1er janvier 2026

L’échéance de 2026 pour réaliser les DPE des copropriétés

Avec l’interdiction de louer les passoires thermiques (voir notre article sur le sujet), la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 [1] dite loi « Climat et résilience » complète la réglementation énergétique en fixant le calendrier de réalisation des diagnostics de performance énergétique collectifs pour les copropriétés.

L’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation [2] précise que : « tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 ». L’année 2013 n’a pas été choisie au hasard par le législateur. En effet, c’est la première année à partir de laquelle la Réglementation Thermique (RT 2012) [3] a été appliquée pour les nouvelles constructions.

Selon l’article 158 de la loi « Climat et résilience », la réalisation du DPE collectif concernera ainsi :

• les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots à partir du 1^er janvier 2025 ;
• les copropriétés d’au maximum 50 lots à partir du 1^er janvier 2026.

L’Outre-mer dispose d’un calendrier dérogatoire puisqu’il sera obligatoire à partir du 1^er janvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Si le DPE collectif a été réalisé après le 1^er juillet 2021 et a indiqué que le bâtiment appartenait déjà à une classe sobre (A, B ou C), il ne sera pas nécessaire de le renouveler.

Le DPE collectif concerne l’ensemble de l’immeuble et ses parties communes

Sur la base d’une soixantaine de points de contrôle, le DPE collectif va indiquer la quantité d’énergie effectivement consommée (ou estimée) par la copropriété. Cette quantité est exprimée en énergie primaire et finale. Le DPE indique également les émissions de gaz à effet de serre induites par l’utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie du bâtiment.

Comme pour les lots, une classification (de A à G) de la copropriété est faite en fonction de valeurs de référence prédéterminées.

La DPE collectif indique également les caractéristiques du système d’aération ou de ventilation de l’immeuble.

Si le bâtiment est classé énergivore, le DPE sera accompagné de recommandations visant à améliorer ses performances énergétiques. Une liste de travaux et leur coût estimé pourra ainsi être proposée au vote des copropriétaires par le diagnostiqueur.

Le DPE collectif doit être réalisé après passage devant le syndic

La réalisation du DPE collectif doit avoir été nécessairement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété.

Comme les tarifs des DPE collectifs ne sont pas réglementés, les copropriétaires (via le syndic) pourront faire jouer la concurrence entre les prestataires. S’agissant d’une obligation, la copropriété ne peut pas bénéficier d’aides financières visant à en diminuer le coût.

Attention à ne pas forcément retenir le diagnostiqueur le moins-disant ! Les devis fournis par les prestataires doivent également être comparables entre eux.

Le DPE devra être réalisé par un professionnel certifié et disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Si les travaux sont votés par la copropriété, ils pourront être subventionnés par l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) dans le cadre du dispositif MaPrimRénov’ [4].

Le DPE collectif sera valable 10 ans à compter de son établissement par le diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE collectif à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME).

Quid de la contradiction entre le DPE individuel et collectif ?

Pour ne pas alourdir inutilement les coûts pour les copropriétaires, le DPE collectif peut remplacer le DPE individuel sous certaines conditions, notamment si le système de chauffage de l’immeuble est collectif.

Il peut exister un écart important entre les performances énergétiques d’un logement et celles de sa copropriété. En effet, avec le DPE collectif, la note attribuée à l’appartement est fondée sur les caractéristiques de l’immeuble, y compris les parties communes, et sur un échantillon représentatif de lots privatifs. Le diagnostiqueur peut établir le DPE collectif en visitant l’ensemble des logements du bâtiment ou bien à partie de la visite d’un échantillon de logements.

Si le copropriétaire a fait réaliser d’importants travaux de rénovation énergétique de sa propre initiative, le classement de son appartement peut être plus favorable que celui de la copropriété dans son ensemble. Dans ce cas, il est préférable de conserver la note du DPE individuel pour ne pas orienter le DPE de son logement à la baisse et subir un impact négatif sur la mise en vente ou en location du logement.

Coût du DPE collectif

Selon l’ADEME que nous avons interrogée, le prix des DPE collectifs a été estimé fin 2022 après enquête auprès de deux fédérations de diagnostiqueurs.

Pour une copropriété de cinquante lots, le DPE de l’immeuble peut être estimé dans une fourchette de 350 à 400 euros avec une déclinaison de 40 à 60 euros par appartement.

Ainsi, sur cette base, la fourchette basse du prix du DPE collectif serait estimée à 2 500 euros. Pour les plus grandes copropriétés (nombre de lots supérieurs à cinquante), l’estimation tourne plutôt autour de 4 000 euros.

Pour les copropriétés plus petites (15 à 20 logements), le prix du DPE collectif varierait entre 1 000 et 2 000 euros.

Par effet d’échelle, plus la copropriété est grande et plus le coût du DPE par appartement sera bas.

Notes :