Les obligations déclaratives
Alimentée par les déclarations des représentants légaux (syndics) ou par les notaires, la base de données est un outil précieux de connaissance des copropriétés et de mise en œuvre des politiques publiques du logement.
Toute nouvelle copropriété doit être enregistrée dans le registre ainsi qu’une mise à jour annuelle pour les copropriétés déjà recensées.
Cette obligation légale a été instaurée par l’article 52 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « ALUR » [1]. Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 [2] et l’arrêté du 10 octobre 2016 [3], en ont précisé les modalités de mise en œuvre.
L’absence d’immatriculation ou d’actualisation régulière des données déclarées empêchera notamment le syndicat de copropriétaires de bénéficier de certaines subventions pour la réalisation d’éventuels travaux au sein de la copropriété (aides de l’Anah, éco-prêt à taux zéro...).
Le rôle dévolu aux notaires
Les notaires télédéclarent l’immatriculation d’une nouvelle copropriété dans le registre. Cette déclaration est faite en même temps que la publication dans le fichier immobilier du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Les notaires sont aussi chargés de mettent à jour les données du registre :
- lorsqu’ils sont chargés de la vente d’un ou plusieurs lots dépendant d’une copropriété au sein de laquelle aucun syndic n’a été désigné ;
- lorsqu’ils sont chargés de la vente d’un ou plusieurs lots et que la mise en demeure par lettre recommandée de procéder à l’immatriculation adressée au syndic par un copropriétaire ou toute personne intéressée est restée sans effet au terme d’un délai d’un mois.
Ils ont l’obligation de mentionner le numéro d’immatriculation dans tout acte de vente de lot(s) de copropriété et doivent informer l’ANAH d’éventuelles erreurs constatées.
Que retenir du dernier rapport annuel ?
L’ANAH publie le rapport annuel d’activité du registre des copropriétés qui fournit des informations précieuses sur les caractéristiques du parc des copropriétés. Voici les principales données à retenir pour le millésime 2023.
Hausse régulière du nombre de copropriétés et de déclarations
Année après année, le registre des copropriétés s’étoffe. Ainsi, en 2023, 572 450 copropriétés ont été immatriculées, contre 541 903 en 2022 (+5,6 %) et 414 495 en 2019.
L’année dernière, 30 870 nouvelles copropriétés ont été immatriculées et 299 672 copropriétés ont fait l’objet d’une mise à jour de leurs fiches, soit 48 % des 572 450 copropriétés recensées en 2023.
Le recensement annuel fait apparaître que :
- 89 % des copropriétés sont composées de moins de 50 lots,
- 10 % sont composées de plus de 50 lots et de moins de 199 lots,
- 1 %, soit 3 495 copropriétés, sont composées de plus de 200 lots.
Les déclarants sont de plus en plus nombreux. Leur nombre est passé de 16 459 en 2019 à 76 075 en 2023, dont 8 % de notaires.
Répartition des travaux par année de construction
Le bilan fournit aussi des données intéressantes sur le montant annuel des travaux votés :
- les copropriétés construites entre 1961 et 1974 sont celles qui ont voté le plus de travaux avec un montant de 15 337 euros en 2023 ;
- les copropriétés construites avant 1949 ont voté 11 693 euros de travaux ;
- les copropriétés les plus récentes (construites après 2011) ont voté quant à elles 2 230 euros.
Ces chiffres paraissent logiques : plus les logements sont anciens, plus ils nécessitent des travaux d’entretien. Les montants de travaux votés sont aussi en hausse sur les dernières années, en grande partie en lien avec la réglementation énergétique.
Taux d’impayés
En 2023, les impayés ont concerné en moyenne 11 % des copropriétés :
- 9,5 % pour les copropriétés inférieures à 10 lots,
- 14 % pour celles comprises entre 11 et 49 lots,
- 13 % pour celles comprises entre 50 et 199 lots,
- 16 % pour celles supérieures à 200 lots.
En 2023, 51 725 copropriétés ont constaté un taux d’impayés de plus de 31 %.
Les étiquettes énergétiques des copropriétés
Sur le panel analysé, la grande majorité des copropriétés construites après 1994 appartiennent à la classe A, la moins énergivore.
La majorité des copropriétés construites entre 1949 et 1974 appartiennent aux classes D et F.
Pour aller plus loin :
Éditer le rapport statistique 2023 des copropriétés.
Site de l’Agence nationale pour l’habitat.
Notre article : Obligation de réaliser un DPE collectif dans toutes les copropriétés à compter du 1er janvier 2026.
Notes :
Axel Masson
Rédaction des Experts du Patrimoine (Village des Notaires)