Une taxation qui remonte à 1976 et qui a connu de nombreuses évolutions
La taxation des plus-values immobilières existe depuis 1976. Déjà à l’époque, le but était de lutter contre la spéculation immobilière.
Les résidences principales ayant été exclues de la base taxable, l’impôt concerne seulement une partie des plus-values constatées sur l’ensemble des ventes immobilières : résidences secondaires, investissement locatif, régime de la location meublée, logements vacants, terrains, garages et locaux d’activité, soit environ 38 % des ventes immobilières de 2023.
Initialement calquée sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR), la Cour a rappelé que l’« imposition des plus-values immobilières a été remaniée une quinzaine de fois ». Fluctuant au gré des priorités politiques du moment, la taxation a évolué dans le sens d’une hausse des taux d’imposition et d’un allongement de la durée de détention nécessaire pour bénéficier de l’exonération totale. Une taxe additionnelle, visant les plus-values supérieures à 50 000 €, a été créée en 2013.
Depuis 2018, le taux d’imposition atteint 36,2 %, dont 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. L’impôt s’applique à la plus-value calculée par l’écart entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré des droits d’acquisition et des travaux d’amélioration, hors entretien et réparation.
Une fiscalité qui encourage la détention longue des biens immobiliers
Depuis 2013, un mécanisme d’abattement annuel minore la plus-value imposable au-delà de la cinquième année de détention du bien :
- au titre de l’IR de 6 % de la 6ème à la 21ème année et de 4 % la 22ème année (conduisant à l’exonération totale au-delà de la 22ème année) ;
- au titre des PS de 1,65 % de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème année et 9 % de la 23ème à la 30ème année.
Ainsi, le taux d’imposition global (IR + PS) diminue progressivement : après une détention de dix ans, le taux de taxation approche 30 %. Il passe sous les 20 % à la 17ème, puis sous 10 % à la 24ème année. L’exonération totale est acquise après la trentième année de détention du bien.
Des produits significatifs dépendant de la conjoncture immobilière
En 2023, l’imposition des plus-values de cessions immobilières des particuliers a rapporté un total de 3,6 milliards d’euros aux pouvoirs publics, en baisse de 23 % par rapport à 2022. Le produit avait atteint 4,7 Md€ en 2022, soit 72 % de plus qu’en 2017.
Un tiers des recettes, correspondant à la part d’impôt sur le revenu a atterri dans les caisses de l’État, les deux autres tiers, correspondant aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), ont été affectés au budget de la Sécurité sociale. Les communes ne bénéficient que d’une part marginale de l’impôt sur les plus-values immobilières, celle relative à l’imposition de la plus-value réalisée sur les terrains nus devenus constructibles.
Selon l’analyse de la Cour, le principal facteur déterminant l’évolution du marché immobilier n’a pas été la fiscalité sur la plus-value, mais plutôt le niveau des taux d’intérêt. Elle concède que « la modification de la taxation des plus-values peut néanmoins produire des effets sur l’ensemble du marché, bien qu’elle n’affecte directement que la cession des résidences secondaires ».
Une imposition qui demeure mal connue
La Cour regrette que l’imposition des plus-values immobilières reste « globalement mal connue et peu suivie sur le plan statistique ». La Cour fait ainsi des recommandations pour y remédier. Cette connaissance permettrait notamment d’analyser et de chiffrer précisément les propositions régulières de réforme du régime d’imposition, émanant à la fois de parlementaires et des divers groupes d’intérêts concernés.
La délégation du recouvrement de l’impôt aux notaires jugée efficace
La Cour constate avec satisfaction que la « gestion de l’imposition des PVI est quant à elle maîtrisée, du fait du rôle central des notaires dans la déclaration des opérations et la liquidation des impôts dus ». Le processus actuel de déclaration pourrait être amélioré afin d’automatiser la vérification et le contrôle des données déclarées et d’apparier les données relatives à l’imposition avec les systèmes d’information de la DGFiP. La Cour préconise d’améliorer les modalités de déclaration et de contrôles avec l’étude de la faisabilité d’une dématérialisation de la procédure actuelle et le renforcement de la contribution du data mining à l’identification des résidences secondaires et au ciblage des dossiers à contrôler.
Quelle réforme possible pour l’impôt sur les plus-values immobilières ?
Selon les termes de la Cour, une « modification structurelle du régime actuel d’imposition des PVI s’apparente à un pari, qu’elle vise une hausse ou une baisse de l’impôt ». Si les pouvoirs publics souhaitent augmenter les recettes fiscales, in fine « le risque est de réduire le nombre de transactions ». Au contraire, en envoyant un signal prix aux vendeurs avec la diminution de l’imposition pour fluidifier le marché immobilier, le risque est de « n’obtenir qu’un effet marginal sur le nombre de logements disponibles ».
Les études existantes soulignent les effets incertains et contrastés des mesures fiscales sur le marché immobilier. Ces études ont montré la contraction temporaire des ventes et des prix provoquée par la réforme de 2011-2013 et la réduction de la mobilité professionnelle observée dans les départements ayant relevé les droits de mutation. La Cour invite à « la prudence dans le maniement de la fiscalité dans un but de régulation du marché immobilier ».
Par ailleurs, le coût de l’exonération accordée pour les plus-values de cession des résidences principales et celui de l’abattement en fonction de la durée de détention ont été chiffrés par la Cour respectivement à 5,4 milliards d’€ et à 3 milliards d’€ en 2022. Le « choc fiscal que constituerait la remise en cause de ces dispositions structurantes aurait de fortes chances de provoquer à court terme une forte contraction du marché ».
Le « Grand soir » de la réforme de la fiscalité immobilière semble bien reporté aux calendes grecques…
Pour aller plus loin :
– Consulter le rapport de la Cour des comptes « L’imposition des plus-values immobilières des particuliers » - novembre 2025.
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine