L’ampleur de la fraude au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

État des lieux : la fraude au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), un phénomène massif et ses conséquences

Depuis 2021, la loi Climat et Résilience impose aux bailleurs de mettre en location des logements dont la consommation énergétique est inférieure à 450 kWh/m²/an. Depuis le 1^er janvier 2025, pour pouvoir être loué, un logement doit être a minima classé F. Cette législation contraint les propriétaires de logements énergivores à rénover ou ajuster le prix de leurs biens selon leur performance énergétique. Cependant, ces contraintes réglementaires peuvent aussi favoriser le développement de pratiques frauduleuses et en particulier la falsification des DPE. Certains propriétaires chercheraient à obtenir des certificats « de complaisance » pour masquer la mauvaise performance de leur logement et ainsi augmenter artificiellement leur classe énergétique.

Une fraude massive : en chiffres

Une étude de la start-up KRNO, spécialisée dans la fiabilisation des DPE, montre que sur 8 millions de DPE analysés, 1,3 million de logements présentent des fraudes. Concrètement ce sont :

• 19 % des biens classés F sont faussement reclassés en E ;
• 6 % des biens classés G sont remontés en F ;
• 5,6 % des biens classés E passent en D.

Les fraudes touchent principalement les logements énergivores, classés F et G, ciblés par les nouvelles régulations sur les passoires thermiques.

Ruben Arnold, CEO de KRNO, avertit :

« Lorsque près d’un diagnostic sur cinq dans certaines catégories est faussé, c’est tout le système de confiance autour des DPE qui vacille. Ces incohérences compromettent les décisions d’achat, faussent le marché immobilier, et ralentissent la transition écologique ».

Cependant, ces dérives ne sont pas seulement dues aux diagnostiqueurs. Ruben Arnold précise :

« Les diagnostiqueurs sont soumis à des pressions économiques et à des outils perfectibles. Notre objectif est de collaborer avec eux pour renforcer leur rôle essentiel et restaurer la confiance des consommateurs ».

Les conséquences

Cette fraude entraîne des conséquences économiques, environnementales et sociales majeures :

• 1. Impact économique : la surévaluation des logements falsifiés coûterait 21,4 milliards d’euros. Un DPE meilleur peut augmenter le prix d’un bien de 8 à 10 % ;
• 2. Coûts cachés pour les acheteurs : les acheteurs payent un prix plus élevé pour des logements nécessitant des rénovations coûteuses ;
• 3. Frein à la transition énergétique : la fraude nuit aux objectifs climatiques, car elle empêche de cibler efficacement les logements à rénover ;
• 4. Perte de confiance : cette pratique fragilise la crédibilité du DPE, essentiel dans les transactions, et peut entraîner des litiges entre acheteurs et vendeurs.

Des solutions pour améliorer la fiabilité du DPE

Pour restaurer la confiance et limiter ces fraudes, plusieurs pistes sont explorées :

• Amélioration des outils de diagnostic : KRNO propose de mieux sécuriser la validation des résultats, en masquant la note DPE jusqu’à son approbation par l’ADEME ;
• Fixation de marges d’erreur : les diagnostiqueurs seraient soumis à des limites précises concernant les écarts admissibles ;
• Responsabilisation des propriétaires : ceux-ci pourraient être amenés à certifier la véracité des informations transmises lors du diagnostic ;
• Cyclisation des diagnostics : à l’instar des contrôles techniques pour les véhicules, un diagnostic périodique pourrait être instauré, bien que cette solution reste coûteuse pour les propriétaires.

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• Changements en vue pour les DPE des logements énergivores de petite surface.

Notes :