Un dispositif d’investissement qui a fait ses preuves
Le Malraux fait partie avec le Déficit foncier, le Denormandie et le Monument Historique de la famille des investissements locatifs de défiscalisation dans l’ancien.
L’ancien ministre de la Culture du Général de Gaulle, le célèbre André Malraux, a créé cette loi de défiscalisation immobilière en 1962 [1] avec les « secteurs sauvegardés » et 60 ans plus tard, elle existe encore aujourd’hui. Le dispositif a évolué depuis sa création ainsi que les avantages fiscaux associés.
Il faut rappeler le contexte du vote de cette loi. Dans les années soixante, les Français se sont rapidement enrichis avec la croissance économique des trente glorieuses. De nouveaux besoins sont apparus et notamment l’envie de disposer de plus d’espace et de confort dans les logements. Les logements anciens des centres-villes ne correspondaient plus à ces nouveaux critères. Progressivement, les centre-villes ont été progressivement abandonnées par leurs habitants, ces derniers préférant s’installer dans les logements modernes construits dans les périphéries des villes.
Ainsi, le dispositif Malraux, en subventionnant fiscalement les travaux de rénovation réalisés par des bailleurs privés, a voulu contrecarrer les effets de la dégradation du patrimoine architectural si typique de nos villes. Il faut se féliciter que la loi Malraux ait répondu aux objectifs qui lui étaient fixés. De nombreux logements dégradés des centres-villes anciens ont pu être rénovés grâce à elle. De nouveaux programmes en Malraux sont régulièrement lancés par des promoteurs même si leur nombre diminue naturellement au fil des années.
Des critères d’investissements très stricts
Comme dans chaque loi de défiscalisation immobilière, c’est l’administration fiscale qui fixe les règles du jeu de l’investissement. Pour définir les biens éligibles à la rénovation Malraux, l’État a créé deux zones spécifiques. En fonction de la zone où se situe le bien, le montant de la réduction d’impôt sur le revenu diffère.
Ainsi, il existe :
- les « sites patrimoniaux remarquables » (SPR) avec « plan de sauvegarde et de mise en valeur » (PSMV), les « quartiers anciens dégradés » et les « quartiers conventionnés NPNRU » qui accordent 30 % de réduction d’impôt sur le revenu ;
- les « sites patrimoniaux remarquables » (SPR) avec « plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine » (PVAP) : qui accordent 22 % de réduction d’impôt sur le revenu.
Un programme en loi Malraux est également soumis à l’obtention d’un permis de construire octroyé par la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) avec un avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) [2]. L’ABF conseille et contrôle le maître d’ouvrage de l’opération Malraux durant toute la durée des travaux.
Le propriétaire investisseur dispose d’un délai de douze mois pour mettre en location son bien à l’issue des travaux de rénovation.
Il n’est pas possible de louer un bien en Malraux à un membre de sa famille.
Le bien doit être loué pendant au moins neuf ans sous le régime de la location nue.
En revanche, il n’y a pas de plafond de loyers et de ressources des locataires. Les loyers sont entièrement libres.
La répartition foncier/travaux pour les biens en Malraux
Pour assurer la rentabilité économique d’un investissement en loi Malraux, les spécialistes estiment qu’un ratio de 30 %/70 % entre le foncier et les dépenses de travaux est raisonnable.
Le coût du foncier, même s’il représente une faible part du coût global de l’opération, devra être analysé par rapport au quartier de localisation du bien et par rapport au potentiel économique, démographique et locatif de la ville.
Il s’agit clairement d’investissements très spécifiques qui sortent du champ traditionnel de l’investissement locatif, notamment en termes de prix d’acquisition. Le Malraux impose en effet à l’investisseur particulier de financer des travaux de rénovation lourde, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. Il n’est ainsi pas possible de comparer directement le prix d’un bien immobilier éligible à la loi Malraux avec d’autres biens similaires dans le même quartier.
Par ailleurs, il est souvent conseillé aux investisseurs de se faire accompagner pour le montage financier et fiscal. De nombreuses subtilités entourent cet investissement. Il convient d’être très vigilant pour éviter une éventuelle requalification par le fisc.
En contrepartie des dépenses de travaux engagées, l’État accorde un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Le calcul de la rentabilité économique d’un investissement en Malraux est complexe et dépend de nombreux facteurs. Le coût des travaux a notamment beaucoup augmenté ces dernières années avec l’inflation. Il convient de ne pas être uniquement motivé par la défiscalisation.
Une diminution significative de l’impôt sur le revenu
L’avantage fiscal accordé par l’État peut se révéler incitatif. L’enveloppe totale de travaux déductibles est fixée à 400 000 euros sur quatre années fiscales. En fonction de la zone, la réduction maximum peut atteindre 120 000 euros (réduction d’IR au taux de 30 %) ou 88 000 euros (réduction d’IR au taux de 22 %). Lorsque la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt sur le revenu à payer de l’année pendant laquelle l’investissement est réalisé, l’excédent peut s’imputer sur le montant d’impôt des trois années ultérieures.
Attention, en sortie, pour le calcul de la plus-value immobilière, le montant des travaux ne pourra pas être imputé dans le prix d’acquisition. La plus-value sera ainsi calculée sur la base du prix d’achat hors travaux. L’État est généreux mais n’accorde pas deux fois un avantage fiscal !
Le dispositif Malraux a été prolongé jusqu’au 31/12/2024 par la loi de Finances 2024. Pour être éligible à la réduction d’impôts Malraux, le bien doit être acquis et les dépenses de travaux engagées en 2024.
La réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le cadre du plafonnement annuel des « niches fiscales ».
Pour aller plus loin :
Notes :
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine