Installation des notaires : 4e vague de régulation des offices

Pour mémoire, la loi « Croissance » (ou loi « Macron ») [2] a introduit le principe de liberté d’installation régulée des offices notariaux, en vue d’adapter le maillage territorial aux besoins de l’économie.
Dans ce contexte, il incombe à l’Autorité de proposer tous les deux ans au Gouvernement (ministre de la Justice et ministre de l’Économie), une carte qui identifie :

des zones vertes, dans lesquelles l’installation des professionnels est libre ;
des zones rouges, dans lesquelles l’installation est contrôlée.

Constats de la dynamique de la profession notariale

Globalement, l’Autorité de la concurrence constate que la profession notariale « se porte particulièrement bien », avec « d’excellents résultats économiques », notamment grâce à l’activité immobilière particulièrement porteuse de ces dernières années.

Du côté des chiffres, l’Autorité constate que les objectifs de nominations fixés dans les deux premières cartes ont été (presque) atteints :

pour la carte 2016-2018 [3] : le reliquat est à 33 nominations non pourvues, pour un objectif de 1 650 nominations ;
pour la carte 2018-2020 [4] : le reliquat est à 87 nominations non pourvues, pour un objectif de 733 nominations ;
pour la carte 2021-2023 [5] : les nominations sont encore en cours, mais l’objectif de 250 nouveaux notaires devrait atteint avant fin août 2023 (fin de validité de la carte).

Toujours à titre de bilan de la loi « Croissance et activité », l’Autorité de la Concurrence constate :

le renforcement de la densité notariale, avec un nombre médian de 17 notaires pour 100 000 habitants en 2023 (vs 14 en 2016). « En moyenne, un notaire tous les 8 kilomètres » selon le CSN ;
le bon démarrage et la croissance économique des nouveaux offices (notamment ceux créés en 2017 et 2018), avec un chiffre d’affaires moyen par notaire qui a plus que doublé entre 2017 et 2021 (CA moyen = 482 000 euros par notaire, pour un taux de marge autour de 40%) ;
un « très faible » impact des offices créés sur les offices existants avant la réforme, qui enregistrent un CA moyen par notaire de plus d’un million d’euros en 2021 (+23% par rapport à 2016) et un résultat net moyen de 330 000 euros (+40% par rapport à 2016).

Les recommandations relatives aux notaires pour 2023-2025

En respectant l’impératif de progressivité prévu par le législateur et en tenant compte de l’inflation intervenue depuis 2017, l’Autorité de la concurrence recommande, sur la période de validité des prochaines cartes, l’installation libérale :

de 600 nouveaux notaires,
répartis dans 168 zones d’installation libre (sur un total de 293 zones).

Elle note toutefois « l’essoufflement du dynamisme du marché immobilier, constaté depuis mi-2022, pourrait freiner l’activité des notaires au cours des deux années à venir » et constate la probabilité que la « contraction du marché immobilier se poursuive sur la période 2023-2025, impactant ainsi négativement l’activité des notaires. »

L’Autorité indique avoir reconduit méthodologie élaborée dans ses précédents avis pour établir ses recommandations quantitatives, méthodologie « validée à deux reprises par le Conseil d’État et [qui] demeure pleinement pertinente ». Elle a néanmoins décidé de prendre en compte l’inflation constatée sur la période 2017-2022 (+12 %) afin que les seuils plancher de chiffre d’affaires par professionnel libéral qu’elle utilise pour déterminer le caractère libre ou contrôlé d’une zone d’installation « restent cohérents avec la réalité de l’activité des professionnels ». Les seuils définis en 2016 passent de ainsi de 450 000 euros à 502 000 euros pour les notaires.

L’Autorité reconduit également deux recommandations :

veiller à ce que les règles applicables à la sous-traitance et la mutualisation n’apportent pas de restrictions indues à la liberté d’organisation des notaires ;
assurer une meilleure représentativité des notaires exerçant dans des offices créés au sein des instances de la profession.

La réaction "de surprise" du CSN

La réaction du Conseil Supérieur du Notariat (CSN) a été presque immédiate et se dit « surpris de cette proposition, dans un contexte de repli prononcé de l’activité » [6].

La profession a certes été entendue sur la prise en compte de l’inflation enregistrée depuis 2016 et sur la demande de prise en compte d’une conjoncture économique particulièrement incertaine.
En revanche, les conclusions de l’Autorité ne sont pas partagées, avec une « proposition chiffrée qui reste trop élevée » selon Me Sophie Sabot-Barcet, Présidente du CSN.

Le Conseil l’assure, il « va poursuivre son travail de conviction auprès des ministres décisionnaires et leur fournira tous les éléments appropriés pour leur prise de décision »...

À lire également sur le sujet :

Entretien avec Pierre MOREL‑À‑L’HUISSIER, auteur d’une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale en novembre 2022, portant diverses mesures d’adaptation de l’installation des notaires, qui proposait de suspendre la création de nouveaux offices jusqu’au 1er janvier 2024 : « Il est important d’assurer une stabilité au notariat »