Un marché sous tension : entre rareté et flambée des prix
La CNCJ souligne que le marché du logement est marqué par un déséquilibre entre l’offre et la demande. La construction de logements neufs est insuffisante pour répondre aux besoins croissants, notamment dans les zones urbaines denses où la pression foncière est forte. Ce manque de nouveaux logements contribue à l’augmentation des prix, rendant l’accession à la propriété de plus en plus difficile.
Dans le secteur locatif, la situation est tout aussi préoccupante. Les loyers connaissent une forte hausse, notamment dans les grandes agglomérations, ce qui accentue la précarité de nombreux ménages. Plusieurs facteurs sont en cause : des contraintes administratives et fiscales qui dissuadent les propriétaires de mettre leurs biens en location, une réglementation complexe et une forte demande non satisfaite.
La conjoncture immobilière à fin mars 2025 : des éclaircies avant une vraie reprise ?
Une montée en flèche des situations d’impayés et des expulsions
Les chiffres publiés par la CNCJ illustrent une aggravation nette des tensions sociales liées au logement. Ces données sont issues d’un comparatif établi en 2024 par rapport à l’année 2023. Les commandements de payer signifiés, première étape des procédures d’expulsion, ont atteint 171 000 actes, en hausse de +11 %. Les décisions de justice signifiées sont passées à 45 000, soit une augmentation de +112 %. De même, 145 000 assignations à comparaître ont été délivrées à des locataires défaillants (+5,7 %).
Les commandements de quitter les lieux ont également progressé : 81 000 actes (+9,3 %). Les procès-verbaux de tentative d’expulsion s’élèvent à 14 000 (+19 %). Enfin, les requêtes au préfet pour obtenir le concours de la force publique atteignent 64 000 (+7 %). Le chiffre le plus marquant concerne les PV d’expulsion effectivement exécutés, qui ont bondi de +87 %, atteignant 24 000 expulsions.
Un nombre croissant de logements abandonnés
En parallèle, les situations de logements abandonnés se multiplient, selon les commissaires de justice. Les commandements de payer et de justifier l’occupation sont en hausse de +7 %, pour un total de 10 300 cas. Les PV de reprise de logement enregistrent une hausse de +14 % (soit 2 360 actes). Les constats d’abandon avec inventaire de meubles augmentent de +8 %, pour atteindre 5 350 cas.
Ces chiffres témoignent d’une vacance de logements problématique dans un contexte de pénurie, et révèlent les effets d’une gestion souvent trop lente des procédures de reprise de biens.
Les difficultés persistantes du marché du logement neuf (partie 1).
Les charges de copropriété, un autre symptôme de la crise
Autre indicateur inquiétant : les difficultés de paiement des charges de copropriété. Environ 800 000 copropriétés sont aujourd’hui confrontées à des problèmes de trésorerie. Cette situation menace directement la conservation et l’entretien du parc immobilier ancien, en particulier dans les zones urbaines populaires. La CNCJ propose une réforme du recouvrement des charges de copropriété, estimant que les délais actuels sont trop longs pour garantir l’équilibre financier des syndicats.
Les copropriétés en difficulté, un phénomène qui prend de l’ampleur.
Les limites des politiques publiques
Face à cette crise, les mesures adoptées par les pouvoirs publics ne semblent pas à la hauteur des enjeux. Les dispositifs d’aide à l’achat et à la location sont jugés insuffisants ou inadaptés. Certaines réglementations, mises en place pour protéger les locataires, ont parfois l’effet inverse en décourageant les investisseurs et en réduisant l’offre de logements sur le marché.
La CNCJ met également en avant un manque de coordination entre les différents acteurs du logement. Les politiques publiques souffrent d’un excès de complexité administrative, ce qui ralentit les projets de construction et d’aménagement urbain. Cette inertie accentue la pénurie de logements et aggrave la crise.
Les difficultés persistantes du marché du logement neuf (partie 2).
Quelles pistes pour sortir de la crise ?
Pour remédier à cette situation, la CNCJ propose plusieurs pistes d’amélioration. Elle recommande notamment une simplification des démarches administratives afin de favoriser la construction de nouveaux logements. L’adaptation des normes d’urbanisme aux réalités locales pourrait également permettre d’optimiser l’utilisation du foncier disponible.
Par ailleurs, la relance du marché locatif passe par une plus grande incitation des propriétaires à mettre leurs biens en location. Un meilleur équilibre entre protection des locataires et attractivité pour les bailleurs est nécessaire pour éviter une raréfaction de l’offre.
Enfin, une attention particulière doit être portée aux populations les plus fragiles, avec des dispositifs d’accompagnement plus efficaces et mieux ciblés. Une politique de logement social renforcée, combinée à des mécanismes de soutien aux ménages modestes, pourrait contribuer à réduire les inégalités en matière d’accès au logement.
Ferroudja Saidoun
Village des Notaires et du Patrimoine