Loi Climat et Résilience et calendrier de sortie des passoires énergétiques du marché locatif
Le diagnostic de performance énergétique est désormais au cœur de la relation contractuelle entre le bailleur et son locataire. Il est en effet un outil d’information opposable sur la « valeur verte » et la « décence » du logement pris à bail. Les performances énergétiques des logements sont classées en utilisant les lettres allant de « A » pour les logements les plus performants à « G » pour les plus énergivores.
Les « passoires énergétiques » sont désormais entrées dans le langage commun et caractérisent les logements classés F et G. La Loi climat et résilience [1] a fixé un calendrier ambitieux de sortie du marché locatif des biens énergivores qui ont les étiquettes E, F et G.
Pour rappel, le calendrier d’interdiction des biens à la location est le suivant :
- à partir du 1er janvier 2025, pour les biens classés G ;
- à partir du 1er janvier 2028, pour les biens classés F ;
- à partir du 1er janvier 2034, pour les biens classés E.
Pour aller plus loin : Interdiction de louer les passoires énergétiques confirmée par décret.
Pour tenir ces objectifs ambitieux, le gouvernement accompagne par ailleurs les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux et à utiliser le mécanisme de déficit foncier.
Pour aller plus loin sur le déficit foncier : Comment profiter du doublement du plafond du déficit foncier en 2023 ?
Tensions persistantes sur le marché locatif
Le marché locatif est actuellement dans une situation de forte tension avec une demande qui excède largement l’offre. Avec la hausse des taux d’intérêt observée depuis deux ans, de nombreux ménages sont exclus de l’accession à la propriété et sont contraints de se reporter sur le marché locatif pour pouvoir se loger. Cette situation conjoncturelle (?) aggrave la situation de pénurie locative structurelle qui existait déjà auparavant dans les zones tendues.
Ce phénomène de tension locative se concentre surtout dans les métropoles et concerne avec acuité les logements de petites surfaces, les plus demandés.
Une étude détaillée réalisée par la société Locservice en janvier 2024 permet ainsi de quantifier cette notion de tension locative dans les grandes métropoles françaises.
Dans ce contexte généralisé de pénurie de bien mis en location, la situation semble particulièrement inquiétante pour les logements d’une surface inférieure à 40 m2. En effet, ils apparaissent globalement plutôt mal classés à l’issue du diagnostic de performance énergétique.
Propositions de réforme du mode de calcul du DPE
Le gouvernement souhaite réformer les modalités de calcul du DPE pour ces logements. Une vaste consultation a été annoncée le 12 février 2024 par le ministre et doit conduire à la publication d’un arrêté d’ici à l’été.
L’objectif du gouvernement est de rendre les seuils plus « équitables » et de procéder à une « évaluation plus juste » de leur performance énergétique.
Si la réforme aboutit comme prévu cet été, cela permettrait de desserrer l’étau sur environ 11 % du parc locatif selon les estimations du gouvernement.
Mise en place d’un simulateur
En attendant la publication de l’arrêté, le gouvernement met d’ores-et-déjà à disposition un simulateur sur le site de l’Observatoire DPE - Audit de l’Agence de l’environnement et la maîtrise de l’énergie (ADEME).
Ce simulateur permet de recalculer l’étiquette DPE du logement entrant dans le champ de la réforme. Sur le site, l’utilisateur a juste à saisir les références du DPE actuel (onze chiffres et deux lettres) et à éditer une simulation de la nouvelle étiquette. L’avantage de cette démarche est qu’elle est très simple à réaliser et ne nécessite pas d’avoir recours à un diagnostiqueur.
Si la nouvelle étiquette DPE est différente de celle figurant sur le DPE actuel, il faudra cependant attendre la publication de l’arrêté pour pouvoir éditer la nouvelle étiquette qui sera cette fois-ci opposable.
Attention ! durant cette période transitoire, il ne s’agit bien que d’une simulation.
Les effets attendus de la réforme
Selon le gouvernement, le changement de méthodologie de calcul du DPE devrait permettre de sortir près de 140 000 logements de moins de 40 m2 du statut de passoire énergétique (étiquettes F ou G) et donc de les maintenir sur le marché locatif. La réforme envisagée ne résoudra pas tous les problèmes du marché locatif loin de là, mais en atténuera certains effets.
Notes :
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine