Le bail réel solidaire : bref aperçu. Par David Roguet, avocat

Nouvelle formule d’accession à la propriété, le bail réel solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement à un prix avantageux, souvent inférieur à celui du marché, en dissociant le foncier du bâti.

C’est en 2014 que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, créait les premiers organismes de foncier solidaire, personnes morales ayant pour vocation d’acheter des terrains pour générer une offre de logements, en accession à la propriété ou en location.

La figure juridique s’enrichissait de la conclusion d’un bail de longue durée au profit de personnes physiques ou morales, assorti ou non de l’obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes en vue de les céder ou de les louer à des familles répondant à des conditions de ressources maximales, de loyer ou de prix de cession.

Puis l’ordonnance du 20 juillet 2016 va accorder un nom et un régime à ce contrat de louage, donnant ainsi consistance au « bail réel solidaire ».

Celui-ci est ainsi défini par l’article L255-1 du Code de la construction et de l’habitation qui rappelle qu’il est un contrat conclu entre un organisme de foncier solidaire et un preneur ; les organismes de foncier solidaire étant des organismes sans but lucratif qui ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs [1].

Depuis la loi du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi ELAN), outre les organismes sans but lucratif, l’activité d’organisme de foncier solidaire peut être exercée, à titre principal ou accessoire, par les organismes d’HLM et les SEM agréées pour le logement social.

Voilà donc un système original, inspiré des modèles anglo-saxon du Community land trust et du Leasehold estate qui, à gros traits, organise l’acquisition de biens immobiliers en vue d’en faire profiter des particuliers.

Le droit français connaissait déjà des mécaniques de baux conférant au preneur des droits réels au travers, par exemple, des baux à construction ou des baux emphytéotiques. A chaque fois, l’esprit qui anime est de dissocier le foncier du bâti pour permettre ainsi aux bénéficiaires d’accéder à des habitations à des prix raisonnables, tandis que le bailleur conserve la pleine propriété du bien.

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