L’analyse de volumes faite par le Conseil Supérieur du Notariat prévoit une année 2020 proche du million de transactions, du fait notamment d’un volume à 1 020 000 transactions à fin novembre 2020. Cette performance s’explique par plusieurs facteurs d’après les Notaires de France.
Les banques continuent à jouer leur rôle « solvabilisateur » sur un marché porté notamment par un taux de crédits à l’habitat de +5,5 % en octobre 2020 et par l’action de la Banque centrale européenne (BCE) qui permet aux taux d’atteindre progressivement leur plancher historique. Sans oublier les recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui favorisent les primo-accédants.
Un mouvement de fond synonyme de déplacement de marché semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d’investisseurs ou d’utilisateurs en province ou en Grande couronne plutôt qu’à Paris. Cela s’illustre par une importante différenciation des volumes entre l’Ile-de-France et « la province », la première étant victime d’une chute de plus de 15 % ce qui occasionne une décélération de la hausse des prix (+0,5 % entre le 2e et le 3e trimestre 2020, après +1,8 % et +2 %).
La crise sanitaire puis économique et les confinements qui s’en sont suivi ont suscité une prise de conscience collective en milieu urbain qui a durablement marqué les stratégies de logements des franciliens et notamment des parisiens et des urbains plus globalement. Un exode a débuté vers des contrées plus vertes. La pratique du télétravail ayant fait son chemin, de manière brutale certes, dans l’esprit de l’employeur et du salarié, celui-ci peut s’organiser différemment, et privilégie donc un confort de vie familiale « au vert » avec deux lieux de vie (l’un proche de son lieu de travail en présentiel et l’autre pour son cadre familial). Ceci s’illustre dans les chiffres par une baisse du volume des transactions moindre au plan national que sur le marché parisien (- 4% et -18%)
L’expérimentation d’encadrement des loyers qui s’étend : aujourd’hui Paris et Lille et demain, peut-être, huit intercommunalités et métropoles souhaitent rejoindre le mouvement. Cela pourrait impacter les projets d’investissements auparavant orientés vers la pierre et les rediriger vers des villes plus moyennes qui connaissent un regain de vitalité. Cette tendance serait renforcée par l’opposition de certaines grandes villes à la bétonisation, soucieuses d’attirer les investisseurs qui cherchent à se loger dans un cadre plus « vert ».
L’avenir reste pourtant trouble pour le marché immobilier, ce d’autant plus que la part des investisseurs étrangers non-résidents frôle son plus bas depuis 10 ans (1,5 % en 2019). Leur logique, à l’instar des Français, est de déplacer leur choix des pôles urbains vers les zones rurales.
Les projections des avants-contrats, selon les notaires, témoignent d’une poursuite de la tendance générale actuelle de hausse des prix jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à +0,6 % (contre +0,7 % au 3e trimestre 2020) mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à +1,6 % (contre +0,3 % au 3e trimestre 2020). Cette tendance serait plus marquée en province notamment en décembre (+3 % en maisons, +2 % en appartements), et se replierait légèrement fin février 2021 (+1,5 % sur chacun des marchés). A Paris, le mois de novembre 2020 verrait un point culminant avec un prix autour de 10 900 € avant de se replier très légèrement sur trois mois consécutifs et s’établir à 10 700 €. A l’année, l’évolution serait à la hausse (+ 3,4%) compte tenu de la vigueur affichée pendant l’année 2020.
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Simon Brenot
Pour la Rédaction du Village des Notaires
