Le taux d’accession à la propriété immobilière des classes moyennes se stabilise

Le constat : les classes moyennes ont de plus en plus de difficultés à acquérir un logement

En préambule de son rapport, l’Institut Montaigne dresse un constat assez inquiétant : « ce sont ainsi les trois quarts des Français qui pensent aujourd’hui que la propriété est désormais réservée à une élite, une perception à l’origine d’un malaise identitaire, alliant sentiment de déclassement et perte de confiance en l’avenir ».

La forte augmentation des prix immobiliers depuis les années 2000, aggravée par la hausse du coût de crédit depuis 2021, a tout particulièrement pénalisé les primo-accédants et par ricochet les classes moyennes dans leur ensemble. La propriété immobilière tend à se concentrer de plus en plus dans les mains des générations les plus âgées et les plus aisées, exacerbant les tensions sociales.

Cependant, les difficultés d’accès à la propriété sont très différenciées selon les territoires et se concentrent dans les zones économiquement les plus attractives. Ainsi, « la crise du logement s’explique par un déficit d’offre face à une demande en hausse, en particulier dans les zones tendues ».

La France est confrontée à une augmentation structurelle du nombre de ménages, due aux effets cumulés des décohabitations et du vieillissement de la population.

Face à cette demande structurellement en hausse, l’offre de logements ne suit pas. Plusieurs facteurs en sont à l’origine. Les chercheurs mentionnent en particulier les difficultés de production de logements neufs et le fait que de nombreux logements se situent hors du marché de l’accession (logements vacants, résidences secondaires).

L’Institut déplore l’échec relatif des politiques publiques du logement à juguler la crise malgré « l’ampleur des moyens financiers mobilisés ». Ainsi, les dépenses publiques en faveur du logement ont atteint près de quarante milliards d’euros en 2023, dont 15,6 milliards d’aides personnelles au logement et 15,8 milliards d’avantages fiscaux accordés aux constructeurs et aux propriétaires.

Les politiques publiques du logement apparaissent « trop dispersées » car elles doivent répondre à une multiplicité d’objectifs : aides à la construction, lutte contre le mal-logement, solvabilisation des ménages, aides à l’accession, soutien à la rénovation des logements.

L’Institut conclut « que la crise du logement français ne s’explique pas par un manque de soutiens publics à l’offre ou à la demande de logements, mais plutôt par une efficacité perfectible du marché immobilier ».

Les recommandations de l’Institut Montaigne

L’Institut appelle de ses vœux « une stratégie publique foncière plus volontariste, ciblée et territorialisée ». Pour y parvenir, cinq recommandations sont formulées :

• réaffirmer le rôle des établissements publics fonciers (EPF) pour faire monter en puissance l’intervention publique foncière sur les territoires ;
• renforcer l’attractivité des baux emphytéotiques de longue durée pour les collectivités territoriales ;
• assouplir le droit de l’urbanisme pour les opérations immobilières sur des friches industrielles ;
• inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché ;
• poursuivre une politique de réhabilitation des locaux d’activités et bureaux vacants en logements dans les zones urbaines et périurbaines.

L’Institut propose aussi de « changer le regard de la société sur la propriété ». De nouvelles approches en matière d’accès à la propriété peuvent ainsi contribuer à rendre le marché immobilier plus fluide, sans entraîner de dépenses additionnelles pour les pouvoirs publics.

Cinq recommandations sont formulées par l’Institut en ce sens :

• promouvoir les dispositifs d’accession à la propriété via le démembrement de propriété ;
• conditionner le régime fiscal avantageux des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) au fléchage des investissements dans des actifs de logement et plus des actifs tertiaires traditionnels ;
• renforcer le viager en soutenant le développement des fonds viagers mutualisés et en proposant plus systématiquement le viager comme outil de solvabilisation du patrimoine des séniors ;
• créer un « Prêt viager hypothécaire Transmission Accession » facilitant le soutien d’un senior à la constitution de l’apport financier d’un jeune ménage ;
• pérenniser le dispositif du bail réel solidaire (BRS) en réaffirmant son rôle sur le marché de l’accession à la propriété abordable.

Pour aller plus loin :

 Consulter le rapport : Classes moyennes - les nouvelles clés d’accès à la propriété.