La crise de l’immobilier de bureaux
Selon une étude de la Banque de France de 2023 [1], le taux d’occupation des bureaux avait baissé de 5,4 % entre 2020 et 2022, principalement en raison de la généralisation du télétravail en réponse au Covid-19. Si on prend la région Ile-de-France, la vacance de bureaux s’est encore accentuée depuis.
Source : GIE Immostat
Dans la région, l’offre immédiate de bureaux a atteint un record historique au 1er trimestre 2025 avec 5,8 millions de m² de surfaces disponibles. Cette surface a doublé en cinq ans.
Les difficultés de conversion des bureaux en logements
En parallèle, de nombreuses difficultés administratives, réglementaires, voire techniques freinent encore les opérations de conversion de bureaux vacants en logements même lorsque les projets sont financièrement viables.
Ainsi, actuellement à peine plus de 2 000 logements par an en moyenne sont produits de la sorte.
La Banque de France notait dans son étude que 0,99 % de la superficie des nouveaux logements était issue de conversions de locaux commerciaux entre 2015 et 2019. Selon l’institution, ce taux aurait pu être porté assez facilement à 1,6 %. Elle notait aussi qu’une « dynamique de conversion franche » pourrait être enclenchée si le télétravail était pérennisé dans le temps. Depuis cette étude, le télétravail s’est généralisé, même si dans certains cas, il s’est un peu effacé au profit du retour au présentiel.
Les principales dispositions de la Loi Daubié
En vue de créer de nouveaux logements, les maires (ou les présidents d’intercommunalités) pourront désormais déroger (au cas par cas) aux dispositions relatives aux changements de destination des locaux commerciaux prévues dans les plans locaux d’urbanisme (PLU).
Les locaux commerciaux visés par la loi sont les bureaux mais tous les types de bâtiments tertiaires tels que d’anciens bâtiments administratifs (trésoreries, bureaux de poste, cités administratives), des hôtels, des locaux commerciaux ou d’anciens bâtiments agricoles désaffectés.
La loi prévoit que l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) soutienne les projets des collectivités locales en endossant le rôle d’assistant à maîtrise d’ouvrage. L’agence pourra ainsi contribuer à l’identification des locaux disponibles sur les territoires et participera aux études d’évaluation du potentiel de transformation des locaux en logements.
La loi prévoit également :
- que les porteurs de projets de transformation puissent financer certains équipements publics associés à l’opération ou nécessaires aux besoins des futurs habitants, via une convention de projet urbain partenarial (PUP) ;
- de généraliser l’utilisation des permis de construire à destinations successives afin d’anticiper les opérations de transformations ultérieures dès la phase de construction ;
- de favoriser la création de logements étudiants en donnant la possibilité aux centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) de passer des marchés marchés publics de conception-réalisation ;
- que dans les copropriétés à usage mixte, les décisions de transformation de surfaces commerciales en logement (et les modifications dans la répartition des charges) soient prises en assemblée générale à la majorité simple et non plus à l’unanimité.
Pour aller plus loin :
– Étude du consortium des Bureaux en France : la vacance dans le parc immobilier tertiaire.
– La Foncière de Transformation Immobilière au service de la réversibilité immobilière.
| Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements. |
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Notes :
Axel Masson
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine