Contexte
Plus d’un million. C’est le nombre de logements inoccupés dans le parc privé français depuis plus de deux ans. En effet, en 2022, sur les 32,3 millions de logements du parc privé français, 9,3 % soit plus de trois millions étaient inoccupés, dont environ 1,1 million depuis plus de deux ans. Cette vacance prolongée concerne particulièrement 118 330 logements situés en zone tendue, là où la demande excède largement l’offre.
Selon la Cours des comptes, plusieurs facteurs peuvent expliquer cette situation alarmante :
- Les caractéristiques du bien (vétusté, localisation peu attractive) ;
- La situation personnelle du propriétaire (succession, absence de projet locatif, etc.) ;
- Des dispositifs fiscaux peu efficaces voire contre-productifs ;
- Le manque d’implication des collectivités locales.
Ce phénomène est problématique dans les zones détendues, où il fragilise le tissu urbain, mais aussi dans les zones tendues, où ces logements représentent un gisement potentiel face à la pénurie.
Face à cela, l’action publique a intégré la lutte contre la vacance dans les différentes politiques d’aménagement et de logement, comme les programmes Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, ou encore le plan Logement d’abord. L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) joue également un rôle par le biais de ses aides à la rénovation. Parallèlement, des dispositifs incitatifs ou coercitifs ciblent depuis une décennie les propriétaires de logements inoccupés.
Une politique morcelée et insuffisamment coordonnée
À travers son rapport, la Cour des comptes pointe du doigt un manque de coordination du plan de pilotage de lutte contre la vacance des logements du parc privé français. Elle a noté l’absence d’objectifs chiffrés de réduction, des faiblesses dans la connaissance fine du phénomène et un manque de coordination entre les acteurs (État, collectivités, agences, opérateurs). Par ailleurs, les outils mobilisables (taxes, aides, acquisitions, coercition) sont dispersés entre différentes politiques publiques sans stratégie globale. Ce qui a pour conséquence que les actions entreprises restent limitées et souvent inefficaces face à un phénomène complexe, aux causes multiples (désintérêt économique, succession, projets de rénovation ou vente gelés, etc.).
Des résultats décevants malgré les dispositifs existants
Pourtant, des mesures d’accompagnement existent pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif, telles que l’avantage fiscal « Loc’Avantages » ou le recours à l’intermédiation locative. En effet, ces dispositifs auraient permis de réactiver environ 40 000 logements entre 2017 et 2022. De surcroit, depuis 2024, une prime spécifique a été introduite pour encourager la remise en location en milieu rural. Cependant, aucune évaluation n’a encore permis de quantifier précisément leur efficacité.
Sur le plan fiscal, deux taxes coexistent depuis 2007 :
- La taxe sur les logements vacants (TLV), appliquée dans les zones tendues par l’État ;
- La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), mise en œuvre par les collectivités dans les autres zones.
Le nombre de logements concernés par la TLV est passé de 387 000 en 2017 à 810 000 en 2024, générant une hausse des recettes (de 80 à 271 M€). Malgré cela, ces outils fiscaux n’ont pas permis d’enrayer la vacance structurelle. Plusieurs rapports récents suggèrent de réviser ces dispositifs, notamment leur articulation avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Une implication encore trop limitée des collectivités locales
Les collectivités territoriales sont en première ligne, notamment les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat. Mais leurs actions sont très inégales : certaines sont à l’initiative de stratégies ambitieuses (observatoires, repérage, aide à la remise sur le marché), tandis que d’autres restent inactives. Les outils comme le permis de louer ou les procédures d’occupation temporaire restent marginalement utilisés.
En effet, il faut savoir que le plan national s’est accompagné d’un appel à projets lancé par l’ANAH. Mais sur 237 collectivités qui étaient intéressées, seules 44 ont été retenues et à peine une trentaine de projets ont effectivement été financés (moins d’un million d’euros au total). Malgré les outils de formation et de suivi développés, la mobilisation des collectivités reste très inégale, souvent entravée par un manque de moyens ou de communication ciblée de la part de l’État. Une enquête menée auprès de 500 collectivités révèle un intérêt manifeste, mais aussi une méconnaissance persistante des dispositifs disponibles.
Des données encore trop fragiles pour une action efficace
La Cour des comptes souligne le besoin crucial de données fiables pour repérer et suivre la vacance des logements. Si la base de données LOVAC a permis des avancées importantes, elle reste confrontée à des limites méthodologiques. Les sources statistiques bien que multiples (INSEE, DGFiP) il existe tout de même un manque d’homogénéisation quant aux définitions rendant difficile une vision claire du phénomène.
La suppression de la taxe d’habitation a en outre réduit la précision des informations disponibles. Le nouveau portail fiscal « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), censé prendre le relais, n’a pas encore démontré sa fiabilité. L’outil numérique Zéro Logement Vacant (ZLV) [1], adossé à LOVAC [2], constitue toutefois un appui utile pour aider les collectivités à identifier et mobiliser les propriétaires concernés.
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Recommandations : structurer, piloter, territorialiser
La Cour des comptes émet plusieurs recommandations clés pour renforcer l’action publique :
- Donner un cap national clair, avec des objectifs quantitatifs et une doctrine partagée ;
- Mieux connaître le parc vacant et ses dynamiques à l’échelle territoriale ;
- Mobiliser les EPCI en leur fournissant une ingénierie et des moyens renforcés ;
- Adapter les outils fiscaux pour les rendre plus incitatifs et lisibles ;
- Expérimenter des dispositifs innovants, notamment de réquisition temporaire ou de gestion locative adaptée.
Pour consulter le rapport de la Cour des comptes en intégralité :
Notes :
[1] Zéro Logement Vacant (ZLV) est une plateforme numérique publique et gratuite destinée aux collectivités territoriales, aux services déconcentrés de l’État et à leurs partenaires, visant à faciliter l’identification, le suivi et la réactivation des logements vacants, en particulier ceux inoccupés depuis plus de deux ans ou affichant une faible performance énergétique (étiquettes F ou G).
[2] Le système LOVAC, déployé par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), est un outil du service public de la donnée foncière permettant de croiser et géolocaliser les ventes immobilières avec les données sur les acquéreurs.
Christian-Olivier Kajabika
Rédaction du Village des Notaires et du Patrimoine