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 Immobilier ancien : vers une reprise timide, entre stabilisation des prix et regain d’activité
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Parution : jeudi 22 mai 2025
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Après trois années de récession marquées par une baisse des prix et du volume des transactions, le marché de l’immobilier ancien en France montre en ce début 2025 de timides signes de reprise. Les prix comme l’activité enregistrent une légère hausse, portée notamment par un assouplissement des conditions de crédit. Toutefois, cette embellie reste fragile. Les tensions persistantes sur les prix, les fortes disparités régionales, l’impact croissant du DPE, la hausse des droits de mutation et les incertitudes économiques mondiales continuent de peser sur la dynamique du marché. Dans cet article, nous analyserons les signaux positifs et les obstacles qui dessinent les contours de cette reprise encore hésitante.
Un volume de transactions enfin stabilisé
À fin février 2025, le marché de l’ancien enregistre 803 000 transactions (sur les douze mois glissants), nous rappelant les niveaux du mois d’avril 2024. En effet, après avoir connu une situation compliquée (seulement 777 000 ventes en octobre 2024), cette remontée bienvenue a mis un terme à une chute qui aura duré plus de trois ans. Même si la baisse annuelle des volumes, qui culminait à -23,4 % en février 2024, n’est plus que de -3,6 %, le marché reste bien en deçà de ses niveaux historiques. Effectivement, entre août 2021 et octobre 2024, la contraction globale atteint 35,6 %, ramenant l’activité à des volumes comparables à ceux du début des années 2000.
Des prix en légère hausse ou en phase de stabilisation
Sur le plan des prix, la tendance s’inverse lentement. En France métropolitaine, la baisse annuelle des prix est contenue à -2,1 % au 4ème trimestre 2024, après un recul de -1,8 % pour les appartements et de -2,3 % pour les maisons. Sur trois mois, les prix sont quasi stables à +0,1 %, confirmant un second trimestre consécutif sans érosion notable.
Les projections issues des avant-contrats tablent sur une légère hausse de +0,4 % à fin mai 2025, suggérant une dynamique de reprise molle mais réelle. Cela se traduit pour les appartements (+0,6 % sur trois mois, +1 % sur un an) que pour les maisons (+0,3 % sur trois mois et sur un an).
Des disparités régionales marquées
La reprise reste néanmoins très contrastée selon les territoires. En Île-de-France, les prix poursuivent leur déclin (-3,6 % sur un an), avec une baisse accentuée pour les maisons (-5 %) par rapport aux appartements (-2,9 %). Dans Paris intra-muros, le prix moyen se stabilise autour de 9 500 €/m², illustrant une certaine résistance du cœur de la capitale.
En province, le recul est plus modéré (-1,7 % sur un an), avec là encore une meilleure tenue des appartements (-1,2 %) face aux maisons (-1,9 %). Sur trois mois, les prix restent également stables à +0,1 %, avec une projection de +0,2 % d’ici fin mai.
Des signaux positifs du côté du crédit
La détente monétaire engagée par la BCE, qui a abaissé ses taux pour la septième fois consécutive depuis juin 2024, commence à porter ses fruits. En février 2025, la production de crédits à l’habitat atteint 10,7 milliards d’euros, en hausse de 55 % sur un an. Le taux moyen recule à 3,27 %, retrouvant des niveaux comparables à ceux de mi-2023. L’utilisation de la marge de flexibilité du HCSF reste contenue à 15,3 %, laissant une marge de manœuvre pour accompagner la reprise.
Des freins persistants à la dynamique
La hausse des droits de mutation votée par une majorité de départements pèse sur l’acte d’achat, la confiance des ménages, en léger recul en mars, tout comme la persistance d’incertitudes économiques mondiales (tensions commerciales, politiques monétaires divergentes) excluent de potentiels acquéreurs.
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L’effet des performances énergétiques sur le marché
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) continue d’impacter la structure du marché. En 2024, la part des logements anciens classés F et G a reculé à 15 % des ventes, contre 20 % en 2023 pour les seules maisons. Cette tendance est liée à l’exclusion progressive de ces biens du marché locatif et à la réforme de juillet 2024, qui a réévalué certains petits logements. Paris et la petite couronne font cependant exception, avec une part de logements énergivores stable, voire en hausse.
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- Obligation de réaliser un DPE collectif dans toutes les copropriétés à compter du 1er janvier 2026.
- Changements en vue pour les DPE des logements énergivores de petite surface.
Le marché du neuf toujours en souffrance
Le secteur du neuf reste quant à lui dans l’impasse. Malgré une légère hausse des mises en chantier (+14,2 %) et des autorisations (+4,5 %) sur trois mois, les ventes demeurent faibles.
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