Un contexte peu favorable à l’achat immobilier en 2023

Le marché immobilier français a globalement souffert en 2023 selon le CCF. Le bilan 2023 des notaires l’a d’ailleurs bien souligné [1]. Le nombre de transactions immobilières a diminué de 21% par rapport à 2022. Dans son étude, la banque identifie différents motifs qui ont contribué à pénaliser les transactions immobilières en France l’année dernière :

• une hausse des taux d’intérêt observée depuis deux ans qui a renchéri de façon assez importante le coût d’acquisition immobilier ;
• la chute de la croissance économique après la forte reprise post-Covid ;
• l’inflation s’est maintenue à un niveau élevé ce qui a contribué à dégrader le pouvoir d’achat des ménages ;
• enfin, les tensions géopolitiques.

Cette situation peu favorable a plongé dans l’attentisme toutes les catégories d’acquéreurs, nationaux comme non-résidents. La conjoncture défavorable du marché immobilier observée en 2023 semble se confirme au premier semestre 2024.

Des acquéreurs étrangers plus résilients

Le CCF note toutefois dans son étude que les transactions immobilières réalisées par les non-résidents ont mieux résisté que le marché immobilier dans son ensemble [2].

Par rapport à la baisse de 21% du marché, les transactions des non-résidents ne se sont rétractées que de 14% et de 16% pour les étrangers non-résidents. En revanche, pour les Français expatriés, la baisse est plus franche et dépasse même le pourcentage national (-24%).

Les belges aiment beaucoup la France !

C’est l’enseignement principal de l’étude 2023 du CCF. Nos voisins d’outre-Quiévrain ont représenté à eux-seuls 20 % des achats immobiliers des étrangers non-résidents en France en 2023. La proximité culturelle et linguistique (et sans doute le climat...) attire clairement les citoyens belges en France et les incite à investir dans l’immobilier « du sud ».

Les Britanniques, traditionnellement les plus représentés, arrivent cette année à la deuxième place du classement. Les conséquences du Brexit et l’évolution négative du taux de change ont contribué à ce résultat mitigé pour nos voisins d’outre-Manche.

En 2023, les Allemands et les Néerlandais ont nettement restreint leurs achats immobiliers en France. Pour les deux nationalités, les transactions immobilières ont diminué d’un quart l’an dernier.

Les Américains, positionnées plus loin dans le classement, restent intéressés par l’immobilier français.

Bilan 2023 des acquisitions réalisées par les étrangers non-résidents :

• Belges : 2780 ;
• Britanniques : 2341 ;
• Allemands : 1412 ;
• Hollandais : 1237 ;
• Suisses : 1125 ;
• Américains : 863.

Les étrangers non-résidents acquéreurs de biens immobiliers en France proviennent ainsi en très grande majorité de l’Union européenne.

L’Île-de-France en tête des régions les plus attractives

Ah Paris ! La cité de l’amour et la région Île-de-France attirent les acquéreurs comme des aimants. La région capitale truste les premières places du podium national en termes de volume et de montant moyen de transactions, et ce, pour toutes les trois catégories d’acquéreurs analysées dans l’étude CCF (non-résidents et résidents étrangers, expatriés français). Les Hauts-de-France, la Corse et l’Île-de-France sont les seules régions à avoir attiré davantage d’acquéreurs non-résidents en 2023.

Focus sur les transactions réalisées par les étrangers non-résidents

En 2023 :

• 14 256 transactions immobilières ont été enregistrées par les notaires (contre 16 614 en 2022, une diminution de 14 %) ;
• la valeur moyenne d’une transaction a atteint 364 000 € (contre 379 123 € en 2022, en baisse de 4 %).

Point intéressant à noter : le montant moyen d’une transaction immobilière réalisée par un non-résident est 50 % plus élevé que celui des acquéreurs résidents (364 000 € versus 230 000 €).

Focus sur les transactions réalisées par les étrangers résidents en France

Les étrangers résidents ont été à l’origine de 36 355 transactions immobilières en 2023, un chiffre en diminution de 16 % par rapport à l’année précédente (43 602 transactions enregistrées en 2022).

Pour cette catégorie de clientèle, le montant moyen de la transaction s’est contracté de 8,6 %, s’établissant à 226 090 € en 2023 (contre 247 270 € en 2022).

Seules l’Ile-de-France (310 000 €) et la région PACA (264 000 €) dépassent le montant moyen des transactions nationales.

Les Français expatriés

Les Français expatriés sont aussi friands d’immobilier. Ils conservent ainsi un lien physique et affectif avec la « mère patrie ». Ils concrétisent leurs projets d’investissements en prévision de leur retour ou pour constituer/transmettre un patrimoine.

Les principales caractéristiques du marché en 2023 pour cette catégorie d’acquéreurs sont les suivantes :

• réduction assez marquée du volume des transactions, en retrait de 24 % en 2023 par rapport à 2022 (8 268 transactions en 2023 contre 10 178 en 2022) ;
• le montant moyen des transactions a atteint 348 000 € en 2023 contre 379 000 € en 2022) ;
• trois régions concentrent près de la moitié des transactions réalisées par les expatriés, l’Île-de-France, PACA et Auvergne-Rhône-Alpes ;
• en Île-de-France, le prix moyen d’achat dépasse les standards moyens avec un montant de 650 000 € en 2023 (montant stable entre 2023 et 2022).
• le prix d’achat moyen des transaction des acquéreurs expatriés a été de 462 400 € en Corse (en baisse de 25 % par rapport à 2022) et de 367 800 € en PACA (en baisse de 18,7 % par rapport à 2022) ;
• le montant moyen des transactions réalisées par les expatriés s’est établi quant à lui à 348 075 € (en baisse de 6,5 %).

Comme pour les étrangers non-résidents, le pouvoir d’achat immobilier des expatriés dépasse celui des résidents. L’étude ne donne cependant pas d’information sur les pays de résidence des expatriés acquéreurs.

Pour aller plus loin :
Étude CCF
Notre article : Selon les notaires, le marché immobilier est toujours sous tension en 2024