Précaution d’usage : des propositions avant tout structurelles, avec une vigilance sur la situation conjoncturelle

Les équipes du Congrès des Notaires de France l’ont rappelé à plusieurs reprises : la profession est très attentive aux conséquences de la hausse des taux d’intérêt qui empêche de nombreux ménages d’acquérir. Elle est consciente des conséquences de l’inflation qui augmente les coûts de la construction. Elle l’est également des difficultés générées par la diminution des aides à la construction neuve (Pinel et autres). Il y a donc un cumul de crise de l’offre et de la demande, qui nécessite certainement un soutien conjoncturel.

Toutefois, ce soutien conjoncturel n’est pas l’objet des propositions du Congrès des Notaires, qui formule de nouvelles propositions avant tout structurelles. Si elles sont reçues et écoutées, elle permettront de supprimer certains points de blocage identifiés par la pratique quotidienne, selon trois axes :

• développer l’offre de logement en France ;
• favoriser l’accès au logement, qu’il soit locatif ou en propriété ;
• pérenniser son logement.

Lors de la conférence de presse qui a duré une heure, le Président, Yves DELECRAZ, le Rapporteur général Éric CEVAER, ainsi que les présidents des trois commissions ont exposé les points principaux des treize propositions qui seront débattues et votées par les congressistes.

Retrouvez ici l’intégralité des propositions présentées pendant la conférence de presse du 7 septembre 2023.

Développer l’offre de logement

Pour répondre à cet objectif, le Congrès des Notaires formule quatre propositions :

• proposition 1 : Réduire la durée d’obtention d’un permis de construire définitif par la concertation et une instruction collégiale et certifiée des projets. Le droit à recours ultérieur des associations doit être également limité. La combinaison de ces mesures vise à réduire les délais de réalisation des programmes de construction de logements.

• proposition 2 : développer les partenariats entre le public et le privé notamment grâce à la simplification de la commande publique. Le Congrès suggère des adaptations nécessaires pour mieux faire cohabiter la vente en état futur d’achèvement (VEFA) avec les corpus de règles nationales et européennes régissant la commande publique.

• proposition 3 : Instaurer une autorisation d’urbanisme favorisant la réversibilité du bâti en faveur du logement. Cette réversibilité contribuera à réduire le vaste parc de bureaux vides en Ile-de-France tout en répondant aux objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. La définition d’un statut juridique spécifique de la construction réversible permettra d’anticiper les normes des logements de demain.

• proposition 4 : favoriser la concordance entre les cahiers de charges des lotissements et la réglementation d’urbanisme en faveur du logement En permettant aux maires, à la demande d’un coloti, de mettre en concordance obligatoire un ancien cahier des charges avec les règles locales d’urbanisme, dans le cadre de la réalisation d’une opération de logements présentant un caractère d’utilité publique. Il est également préconisé de rendre obligatoire l’établissement et les évolutions des cahiers des charges par acte authentique.

Développer l’accession au logement

Pour répondre à cet objectif, le Congrès des Notaires présente cinq propositions :

• proposition 5 : créer un statut fiscal du bailleur privé global, cohérent et attractif. Le constat est partagé : l’investissement immobilier est très taxé et peu rentable. Avec les nouvelles obligations de rénovation énergétique, il est même possible que le rendement devienne négatif ! Le statut de bailleur privé devrait permettre de limiter les distorsions d’imposition entre logements nus et meublés. L’adhésion au statut de Loueur Immobilier Professionnel (LIP) ouvrirait droit à des avantages fiscaux. Il faudrait également plafonner l’ensemble des prélèvements obligatoires pesant sur l’investissement locatif

• proposition 6 : créer une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique pour les logements nus ou meublés, anciens ou neufs. Seuls les logements locatifs anciens loués nus bénéficient actuellement de l’avantage fiscal « Déficit Foncier » pour travaux de mise aux normes énergétiques. Il y a déjà une inégalité à ce stade puisque ni le meublé, ni le neuf, n’y sont éligibles.
  Or, l’investissement dans un logement ancien déjà mis aux normes énergétiques ou neuf intègre nécessairement une « valeur de performance énergétique », comprise dans le prix, qui ne constitue pas une dépense fiscalement déductible. Le congrès propose d’élargir le « Déficit foncier » aux meublés, à la résidence principale et de créer pour les logements neuf une « charge de performance énergétique » ayant le même effet fiscal que le « Déficit Foncier ».

• proposition 7 : généraliser une offre locative privée solidaire avec le dispositif « Loc’avantages » en le rendant plus simple et plus attractif. Les bailleurs privés doivent être incités, comme les bailleurs institutionnels, à proposer une offre de logements à loyers modérés. Le congrès propose d’étendre la réduction d’impôt « Loc’ Avantages » à tout logement locatif destinés à être une résidence principale en nue ou meublée. Le dispositif serait rendu déclaratif et non plus conditionné à l’établissement préalable d’une convention avec l’ANAH.

• proposition 8 : simplifier et généraliser le droit de préemption du locataire pour favoriser l’accession à la propriété. Cette disposition permettrait de fluidifier le passage du statut de locataire à celui de propriétaire. Les droits de préemption actuels sont en effet trop complexes à mettre en œuvre.

• proposition 9 : maintenir dans le temps les décotes accordées au premier accédant dans les modes d’accession aidée au logement. Comme la précédente, cette proposition vise à faciliter le passage de la location vers la propriété. Le Congrès propose la création d’un régime juridique spécifique qui déterminerait deux plafonds : un plafond de prix de revente reflétant la décote accordée au premier accédant et un plafond de ressources applicable aux candidats à l’acquisition du logement aidé. La durée de droit commun de cette décote serait fixée à 30 ans.

Pérenniser le logement

Pour répondre à cet objectif, le Congrès des Notaires présente trois propositions :

• proposition 10 : pérenniser le logement du dirigeant en étendant l’insaisissabilité de la résidence principale. Le Congrès propose d’étendre cette faculté aux chefs d’entreprise exerçant en société comme celle existant pour les entrepreneurs individuels.

• proposition 11 : pérenniser le logement de nos aînés en repensant les solutions viagères dans le cadre familial. La monétisation de la résidence principale apparaît donc comme une solution utile, sinon nécessaire pour financer le grand âge. Le congrès propose de réinventer la vente en viager et la nue-propriété au sein de la famille. Le prêt viager hypothécaire peut être également ouvert aux personnes physiques dans le cadre familial.

• proposition 12 : pérenniser le logement de la famille en rétablissant l’esprit de l’article 215 – alinéa 3 du Code Civil. La protection du logement familial doit être élargie aux résidences principales détenues sous forme de sociétés civiles immobilières (SCI). Il convient d’assouplir ce mécanisme en permettant au juge du divorce, dans le cadre de l’audience d’orientation et sur mesures provisoires, de statuer sur la question.

Proposition commune aux trois commissions

• proposition 13 : visant à développer les solutions d’externalisation et de tiers financement pour la rénovation énergétique. Le congrès rappelle que d’ici 2050, tous les logements devront avoir atteint une performance exigeante dite « BBC Rénovation ». Déjà complexe à réaliser pour un propriétaire de logement individuel, la rénovation l’est encore davantage pour les copropriétés (44,6 % des 30,8 millions de résidences principales). Plusieurs outils existants peuvent être mobilisés à cet effet :
   Ouvrir le recours au bail à réhabilitation à tout opérateur privé pour qu’il s’applique spécifiquement aux parties communes d’un immeuble ;
   Permettre aux organismes de foncier solidaire (OFS) de porter sur une longue durée le financement de la rénovation énergétique des logements en copropriété soumis au régime du bail réel solidaire ;
   Promouvoir la rénovation énergétique du bâti à l’échelle des quartiers, grâce au contrat de performance énergétique (CPE).

Le rapport du Congrès est désormais accessible en ligne.

A noter la présence au Congrès des Notaires de Patrice VERGRIETE, Ministre du Logement, Sophie SABOT-BERCET, Présidente du CSN et d’Edouard PHILIPPE, ancien premier Ministre et Maire du Havre. Les interventions de ces personnalités seront certainement suivies avec attention par les congressistes.