Dettes déductibles

Seules les dettes existant au 1er janvier de l’année d’imposition et se rapportant à un bien immobilier taxable à l’IFI sont susceptibles d’être déduites [1]. Ainsi, les dettes se rapportant à des biens totalement exonérés ne sont pas déductibles, et les dettes se rapportant à des biens bénéficiant d’une exonération partielle ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée.

Les dettes déductibles, dont l’Administration fiscale a établi une liste exhaustive, sont les suivantes :
• dépenses d’acquisition de biens, droits immobiliers, parts ou actions imposables (exemple : intérêts d’emprunt bancaire) ;
• dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier ;
• dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• impositions liées à la propriété (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…) et l’IFI théorique.

L’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux dus au titre des revenus fonciers, ainsi que la taxe d’habitation ne sont pas déductibles ! Idem pour les prêts familiaux qui ne seront admis en déduction que s’ils sont conclus dans des conditions similaires à un crédit bancaire c’est-à-dire avec un taux d’intérêt, des remboursements effectifs, un échéancier… Il faudra également prouver que le prêt a été accordé pour un motif autre que principalement fiscal.

Cas particulier de la résidence principale

Les dettes se rapportant à la résidence principale des contribuables redevables de l’IFI peuvent, en principe, être déduites intégralement. Toutefois, l’Administration fiscale a limité cette déductibilité. Ainsi, les dettes admises en déduction au titre de la RP ne peuvent excéder la valeur imposable du bien (soit 70 % de sa valeur vénale réelle puisque, rappelons-le, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %).

Crédits in fine

Les crédits in fine (ou prêts à terme) ne sont que partiellement déductibles : la dette déductible sera dégressive et proportionnelle à la durée restant à courir avant le terme du prêt, comme si le prêt avait été amortissable. La formule de calcul, donnée par Bercy, est la suivante :

Les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

Les contrats de prêt sans terme sont traités comme des crédits avec un terme de 20 ans et un remboursement linéaire. Ils sont déductibles, chaque année, à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 5 % de ce montant par année écoulée depuis le début du prêt.

Patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros

L’Administration fiscale a prévu un plafonnement de déductibilité des dettes pour les contribuables dont le patrimoine immobilier brut (i.e. avant déduction des dettes) est supérieur à 5 millions d’euros. Ainsi, si les dettes représentent plus de 60 % de la valeur vénale du patrimoine taxable, l’excédent n’est imputable qu’à hauteur de 50 % (sauf à prouver que les dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal).

Sanctions encourues en cas de retard de déclaration ou de déclaration inexacte

 [2]

Différents délais de prescription

L’Administration fiscale dispose d’un droit de reprise lui permettant de demander aux contribuables des suppléments d’impôt si les déclarations ne sont pas déposées ou sont inexactes [3]. Ce droit de reprise est, heureusement pour les contribuables, limité dans le temps. Ainsi, en matière d’IFI, différents délais de prescription peuvent trouver à s’appliquer :
• en cas de contestation de la valeur (sous-évaluation) d’un bien à l’IFI, le délai de prescription sera de 3 ans [4] ;
• le délai de reprise de 3 ans peut être porté à 6 ans si l’Administration fiscale estime que le contribuable n’a pas fait preuve de sincérité dans ses déclarations. Ce délai s’applique notamment en cas de non dépôt ou d’omission d’un bien dans la déclaration IFI ;
• enfin, le délai de reprise peut atteindre 10 ans dans des cas bien spécifiques et notamment en cas d’avoirs détenus à l’étranger n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration suffisamment claire, ou d’activité occulte.

En cas d’omission ou de minoration délibérée

C’est l’un des gros sujets. Des pénalités peuvent aller jusqu’à 80 % et s’accompagner de poursuites pénales en cas de fraude, en cas d’omission ou de minoration délibérée de la valeur d’un bien à l’IFI si c’est considéré comme un abus de droit.

En cas de retard de dépôt de la déclaration

En cas de retard de déclaration, une majoration peut être appliquée au taux suivant :
• 10 % de l’impôt dû si vous déclarez votre IFI dans les 30 jours après une mise en demeure de l’administration fiscale ;
• 40 % au-delà de ce délai.

La majoration de 10 % prévue en cas de retard de déclaration est portée à 40 % si le dépôt fait suite à la révélation d’avoirs à l’étranger non déclarés.

En cas de retard de paiement

Des intérêts de retard sont applicables. Ils s’élèvent à 0,20 % par mois de retard (soit 2,4 % par an). Ces intérêts de retard s’appliquent à compter du 1er juillet de l’année au cours de laquelle la déclaration aurait dû être déposée, et jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la déclaration a été déposée.

En cas de déclaration inexacte

Si la déclaration d’IFI est inexacte (sous-évaluation du patrimoine taxable) ou incomplète (omission d’un ou plusieurs biens imposables), des intérêts de retard de 0,20 % par mois de retard, soit 2,4 % par an, seront appliqués sur le complément d’IFI dû.

Une marge d’erreur de 10 % est toutefois tolérée en cas de sous-évaluation d’un bien dans la déclaration. Dans ce cas, les intérêts de retard ne sont pas appliqués, sauf si la bonne foi du contribuable concerné est remise en cause par l’Administration. Seul le complément d’IFI est donc dû. De même, les intérêts de retard ne sont pas dus si les raisons conduisant à ne pas déclarer un élément du patrimoine ou à lui donner la valeur retenue ont été mentionnées par écrit lors du dépôt de la déclaration d’IFI.

Si, à première vue, les règles de l’IFI paraissent simples, elles s’avèrent en réalité parfois complexes et un bon accompagnement n’est pas superflu pour remplir au mieux ses obligations fiscales en toute sérénité.

Achevé de rédiger en avril 2023