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Performance et rénovation : les nouveautés de la politique énergétique publique
Parution : lundi 21 novembre 2022
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Pour réduire la consommation énergétique du parc de logements, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), qui renseigne acquéreurs et locataires sur la consommation énergétique des biens, appelle à une rénovation massive des logements les plus énergivores et à l’éradication des « passoires thermiques ». Conforté par d’autres mesures qui poursuivent le même but, il va s’imposer comme un nouveau sujet de préoccupation pour bon nombre d’acteurs parmi lesquels notaires, diagnostiqueurs et propriétaires. Nous vous proposons une synthèse de la réforme du DPE, ainsi qu’une revue des textes récents adoptés en matière de rénovation énergétique.

Aide-mémoire : réforme du DPE

Chronologie de la réforme

Nouveautés clés en vigueur depuis le 1er juillet 2021

Actualités de la rénovation énergétique

Des diligences complémentaires en matière énergétique sont venues s’agréger à la réforme du DPE, avec l’instauration d’un audit énergétique réglementaire. Pour venir à bout des logements identifiés comme des « passoires énergétiques » et améliorer la performance énergétique des logements de manière générale, le législateur a aussi créé un nouveau de droit de surplomb pour favoriser les travaux de rénovation.

Audit énergétique réglementaire

Complémentaire du DPE, l’audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente et constitue un deuxième document qui devra obligatoirement être fourni à l’acquéreur futur d’un logement en monopropriété et sera valide 5 ans. Instauré par la loi dite « Climat et Résilience » du 22 août 2021 [4], il a pour but d’orienter ce dernier dans les travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Son contenu a été défini par un arrêté du 4 mai 2022 [5].

La mise en œuvre effective de l’audit énergétique réglementaire a néanmoins été sujette à de nombreuses discussions ayant révélé les inquiétudes des diagnostiqueurs immobiliers quant à leur maîtrise, à temps, des méthodes de calcul et d’estimation des travaux. La date d’entrée en vigueur des dispositions relatives à cet audit énergétique réglementaire a été fixée au 1er avril 2023 [6]. Son application se fera de manière progressive : les logements classés F et G selon leur DPE seront les premiers à devoir faire l’objet d’un tel audit dès le 1er avril 2023. L’objectif étant donc de les faire sortir de ces classes pour améliorer leur notation. Pour les logements de classe E, l’obligation pèsera sur les propriétaires à compter du 1er janvier 2025. Enfin, ceux de classe D seront obligatoirement soumis à l’audit au 1er janvier 2034 [7].

Pour ce qui est du contenu de l’audit, il dresse un état des lieux précis de la performance énergétique et environnementale du logement et propose différents scénarios de travaux pour l’améliorer. Il comporte aussi une estimation de la facture énergétique avant et après chaque scénario de travaux. Notons que les travaux jugés nécessaires selon l’audit, qui sera remis au futur acquéreur dès sa toute première visite du logement, lui restent simplement suggérés et non imposés. Ils ne conditionnent donc pas la réalisation de la vente.

Droit de surplomb

Autre nouveauté de la rénovation énergétique, le droit de surplomb devient dans le même temps une nouvelle préoccupation notariale puisqu’il constitue en effet un nouvel acte notarié. C’est de nouveau la loi Climat et Résilience qui a créé ce droit de surplomb pour l’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur (ITE), un droit qui avait fait l’objet d’une proposition par le 114e Congrès des Notaires de France (Cannes, 2018) [8]. Il permet d’empiéter sur la parcelle de terrain voisine dans le cadre de travaux d’ITE. L’acte appelle une rédaction particulièrement fine de la part du notaire puisqu’il s’agit d’un droit qui fait déjà l’objet d’un important contentieux [9].

La nécessité d’anticiper le risque judiciaire lié à cet acte est d’autant plus forte que le législateur ne précise pas quelles mentions doivent y figurer. De plus, le formalisme attaché à la mise en place de ce droit apparaît complexe. C’est pourquoi le conseil de différents professionnels dans sa mise en œuvre, qu’il s’agisse du notaire, de l’avocat, de l’architecte ou encore du technicien spécialisé, est opportun [10].

Alix Germain

Article paru dans le Journal du Village des Notaires n° 95.

[1L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, JO 24 nov., portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

[2L. n° 2021-1104, 22 août 2021, JO 24 août, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

[3Voir not. « Performance énergétique et DPE : un nouveau “gros dossier“ pour les notaires », interview de T. Delesalle par A. Dorange.

[4L. n° 2021-1104, 22 août 2021, JO 24 août, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

[5Arr. 4 mai 2022, NOR : LOGL21151381, JO 5 mai, définissant pour la France métropolitaine le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.

[6D. n° 2022-1143, 9 août 2022, JO 11 août ; Arr. 9 août 2022, NOR TREL2218749A, JO 11 août.

[8Voir not. A. Germain, « Le notaire créateur de droit », Journal du Village des Notaires n° 94, sept.-oct. 2022.