Le démembrement de propriété des parts de SCPI

Un démembrement de propriété temporaire

Les SCPI sont des sociétés civiles qui acquièrent et gèrent pour le compte de leurs associés un portefeuille diversifié de biens immobiliers tertiaires (bureaux, commerces, résidences, etc.). Les investisseurs vont acheter des parts sociales et deviennent ainsi associés de la société. À ce titre, ils perçoivent régulièrement une quote-part des revenus générés par la société, tout en étant libéré de toute contrainte de gestion locative. Ces loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Rappelons que le démembrement de propriété immobilière consiste à dissocier la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

• le titulaire du droit de nue-propriété possède le bien mais ne peut en tirer de revenus ni en jouir, il conserve la valeur patrimoniale ;
• le titulaire du droit d’usufruit touche les revenus issus de la location du bien (loyers) et peut utiliser le bien sans pouvoir en disposer, le droit d’usufruit a vocation à s’éteindre soit à une date fixe, soit à une échéance viagère.

Le démembrement de propriété est très courant en immobilier. Il s’agit d’une technique patrimoniale astucieuse lorsque les parents décident de transmettre par anticipation leur patrimoine immobilier. En effet, en procédant à la donation de la nue-propriété des biens, le montant des droits de donation sera minoré puisque la valeur d’un bien en nue-propriété et inférieure à sa valeur en pleine-propriété.

L’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI

Le mécanisme de démembrement s’applique aussi aux SCPI. Ainsi, à la souscription, les investisseurs auront le choix entre deux options : soit acquérir des parts de SCPI en pleine-propriété soit en démembrement temporaire de propriété.

Dans le cadre de la préparation de sa retraite, l’investisseur va plutôt s’orienter vers la souscription en nue-propriété. En effet, pendant la période de démembrement temporaire, l’associé ne touchera aucun revenu, ce qui est intéressant du point de vue fiscal. De même, l’intérêt patrimonial est évident à la souscription puisque le prix d’acquisition de la nue-propriété est réduit par rapport à la valeur en pleine-propriété. Cette minoration du prix est d’autant plus importante que la durée du démembrement choisie est longue (de 60 % à 80 % du prix de la pleine propriété). De son côté, l’usufruit sera acquis par un tiers, généralement un investisseur institutionnel ou une société, qui percevra les revenus pendant la période de démembrement.

La reconstitution de la pleine propriété des parts à la retraite

La période de démembrement des parts de SCPI étant fixée à l’avance dans une convention de démembrement, l’investisseur connaît la date à laquelle il retrouvera la pleine-propriété de ses parts. Il sera opportun de faire coïncider cette date reconstitution de pleine-propriété avec la date de départ à la retraite. L’associé touchera ensuite les revenus réguliers de ses SCPI et ces loyers viendront compléter les pensions versées par les caisses de retraite.

Les avantages de l’investissement en SCPI en démembrement de propriété

Voici en résumé les principaux avantages de la souscription de parts de SCPI démembrées :

• l’investissement est plus accessible puisque l’associé bénéficie d’un prix d’acquisition réduit ;
• l’associé bénéficie d’une valorisation automatique du patrimoine d’environ 4 % par an pendant la période de démembrement ;
• l’associé nu-propriétaire ne subit pas de fiscalité supplémentaire, ce qui un atout s’il se situe dans les tranches marginales élevées de l’impôt sur le revenu pendant son activité professionnelle ;
• lors de la reconstitution de la pleine propriété, l’investisseur perçoit ses loyers dans une tranche d’imposition marginale généralement plus faible ;
• les SCPI sont pilotées par des sociétés de gestion, libérant l’associé de toutes contraintes locatives ou administratives.

Les points de vigilance et contraintes

L’investissement en nue-propriété a aussi quelques inconvénients qu’il convient de connaître :

• il est essentiel que l’associé ait d’autres sources d’épargne par ailleurs, car l’investissement en nue-propriété ne procure aucun revenu pendant la période de démembrement ;
• la liquidité des parts démembrées est très faible ce qui signifie que l’associé ne doit pas avoir besoin du capital investi pendant la période de démembrement ;
• le rendement de l’opération n’est pas garanti puisque la rentabilité de l’investissement en SCPI dépend des performances de la société de gestion et de la conjoncture immobilière et économique ;
• il est nécessaire de connaître sa date de départ à la retraite afin de calculer au plus juste la période de démembrement temporaire.

Comment mettre en place une telle stratégie ?

L’investissement en parts de SCPI démembrées comporte en effet des avantages et des inconvénients qu’il convient de bien appréhender au préalable. Elle ne peut pas constituer le socle unique d’une stratégie de préparation à la retraite.

Ce type d’investissement exige une bonne préparation en amont et s’intègre nécessairement dans une approche patrimoniale globale.

Les professionnels du patrimoine, qu’ils soient CGP, banquiers privés ou gestionnaires de fortune, élaborent régulièrement des stratégies d’investissement en SCPI pour leurs clients et en assurent le suivi. À l’issue d’un processus de conseil formalisé, ces professionnels seront en mesure de déterminer si l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété répond effectivement aux besoins de leurs clients.