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 Plus-value immobilière : Éric Lombard clarifie les conditions d’exonération lors de la première cession
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Parution : mardi 9 septembre 2025
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Le ministre de l’Économie, Éric Lombard, a récemment précisé les conditions permettant de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière lors de la première cession d’un logement, lorsque le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale. Ces précisions interviennent en réponse à une question écrite de Mme Angélique Ranc, députée de l’Aube, publiée au Journal officiel le 4 mars 2025.
Une interrogation sur la durée minimale de détention
Dans sa question, Mme Ranc relevait que le Code général des impôts, le Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFIP) et un amendement au projet de loi de finances pour 2025 prévoyaient que, pour bénéficier de cette exonération, le réinvestissement devait intervenir dans un délai de 24 mois suivant la cession. En revanche, aucun texte ne mentionnait de durée minimale pendant laquelle le nouveau logement devait être conservé comme résidence principale. Elle souhaitait donc savoir s’il existait un délai légal imposé pour maintenir le bénéfice de l’exonération.
Une exonération sous conditions, mais sans délai fixe
Dans sa réponse, publiée le 3 juin 2025, le ministre a rappelé que l’exonération prévue par l’article 150 U, II, 1° bis du CGI s’applique uniquement si :
- le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, ni ne l’a été au cours des quatre années précédentes ;
- le prix de vente est réinvesti, dans les 24 mois, dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale.
Le texte ne fixe toutefois aucune condition de durée d’affectation à la résidence principale.
Une appréciation au cas par cas par l’administration fiscale
Le ministre a précisé que la résidence principale s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année, de manière effective et durable. Une occupation temporaire ne saurait être considérée comme suffisante.
La durée d’affectation doit donc être « significative », mais elle n’est pas chiffrée dans la loi : c’est à l’administration fiscale d’apprécier la situation au cas par cas, sous le contrôle du juge de l’impôt, en tenant compte de l’ensemble des circonstances. Le contribuable doit pouvoir prouver par tout moyen la réalité et la permanence de son installation.
Afin de consulter la réponse du ministre dans son intégralité :