Le contexte du marché locatif

La catégorie du logement locatif intermédiaire (LLI) s’inscrit entre le logement locatif classique du parc privé et le parc social HLM. L’article 279-0 bis A du CGI [1] précise que « ces logements permettent l’accès à un logement abordable dans les zones tendues aux classes moyennes n’ayant pas accès au parc social ».

Le LLI répond ainsi à de nombreux besoins en développant une offre de logement intermédiaire entre le parc locatif privé et le parc social. Il est en outre centré sur les zones tendues, là où la demande locative est la plus importante.

La loi de finances 2024 [2] a étendu à l’ensemble des particuliers la possibilité d’investir en LLI, sous réserve de créer une personne morale dédiée à sa gestion (SCI ou SARL de famille). En parallèle, les acquéreurs s’engagent à respecter plusieurs conditions cumulatives afin de bénéficier des avantages fiscaux accordés par l’investissement en LLI.

Le LLI concerne différents types de logements : nu, meublé et résidences services.

Deux avantages pour les investisseurs

La TVA au taux réduit de 10 %

Contrairement aux investissements immobiliers neufs classiques pour lesquels le taux de TVA appliqué à l’achat est de 20 %, l’acquisition en LLI permet de bénéficier du taux réduit de TVA à 10 %, ce qui minore le prix d’acquisition du bien.

Un crédit d’impôt

Un crédit d’impôt équivalent au montant annuel de la taxe foncière est remboursé par l’administration fiscale sur une durée pouvant atteindre vingt ans.

Les conditions à respecter

Les conditions relatives à la location

Les investisseurs en LLI s’engagent à respecter plusieurs conditions cumulatives :

• louer le bien en tant que résidence principale uniquement à des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds selon les zones géographiques ;
• appliquer des loyers ne dépassant pas les plafonds définis selon la zone géographique et le type de location (nue ou meublée) ;
• louer le bien pendant au moins vingt ans.

Les plafonds de ressources des locataires

Pour signer un bail en LLI, les revenus des locataires doivent être intérieurs à certains plafonds.

Ceux-ci sont identiques à ceux de l’ancien dispositif Pinel [3]. Les plafonds sont actualisés chaque année et varient selon la zone géographique et la composition du ménage.

Le zonage géographique

Les logements en LLI ne concernent pas les seules « zones tendues » (zones A bis, A et B1). Ils peuvent aussi se situer :

• sur le territoire de communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets d’intérêt national majeur ;
• dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme comportant la transformation d’une zone d’activité économique ;
• sur le territoire des communes qui ont conclu un contrat de projet partenarial d’aménagement ou une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Les normes de construction

Les logements en LLI seront nécessairement conformes à la norme RE 2020. Pour rappel, cette norme prévue par la loi ELAN de 2018, prévoit des exigences particulières au bilan carbone et aux consommations énergétiques des logements neufs.

Pour les opérations d’acquisition-amélioration, l’arrêté du 5 juillet 2024 [4] prévoit que les travaux concernés devront a minima faire gagner deux classes énergétiques sur le DPE des logements loués.

Plafonnement des loyers

Les loyers LLI sont plafonnés en fonction de la zone géographique. Ils dépendent aussi du type de location, nu ou meublé.

Pour la location nue, les plafonds de loyers correspondent à ceux de l’ancien dispositif Pinel [5].

En 2025, ces plafonds sont les suivants :

• zone A bis : 19,51 €/m² ;
• zone A : 14,49 €/m² ;
• zone B1 : 11,68 €/m² ;
• zones B2 et C (sur dérogation) : 10,15 €/m².

Pour les logements meublés, le décret n°2024-776 du 8 juillet 2024 [6] a fixé des plafonds spécifiques :

« Le plafond de loyer mensuel prévu au deuxième alinéa du b du 1° du I de l’article 279-0 bis A du code général des impôts, applicable à la location meublée d’un logement correspond au plafond de loyer mensuel applicable à la location nue conformément à l’article 2 terdecies D, auquel s’ajoute le prix mensuel de location des meubles ».

Pour les baux en meublé conclus depuis le 10 juillet 2024, ce prix est égal à 50 euros TTC pour le mobilier d’un logement de type studio ou T1 bis, augmenté de 14,60 euros TTC par pièce supplémentaire.