Rappels utiles sur la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme en droit commun

Une autorisation d’urbanisme est valable 3 ans à compter de la date de sa délivrance [1]. Les travaux autorisés doivent donc être entrepris de manière significative dans ce délai ou, passé ce délai, ne pas être interrompus pendant plus d’une année.

L’autorisation peut être prorogée deux fois pour une année, sur demande expresse du pétitionnaire, et sur accord préalable de l’administration, qui peut refuser la demande de prorogation en cas d’évolution défavorable du PLU sur le terrain.

Le décret n°2025-461 ne modifie pas ce régime général, mais crée une exception temporaire pour soutenir la relance.

Les apports du décret du 27 mai 2025

En synthèse, le décret 2025-461 prolonge automatiquement de 1 à 2 ans les autorisations d’urbanisme délivrées entre le 1ᵉʳ janvier 2021 et le 28 mai 2024 encore valides, sans demande à déposer par le pétitionnaire.

L’objectif est clair : éviter que de nombreux permis de construire, d’aménager ou déclarations préalables en cours de validité ne deviennent caducs, faute d’avoir pu être mis en œuvre dans les délais de droit commun.

Quelles sont les autorisations concernées ?

La prorogation vise les autorisations suivantes :

• Permis de construire (PC) ;
• Permis d’aménager (PA) ;
• Permis de démolir (PD) ;
• Décisions de non-opposition à déclaration préalable (DP) ;
• Permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (AEC).

Attention : seules les autorisations encore en cours de validité au 28 mai 2025 (date de publication du décret) bénéficient de cette prolongation automatique et sans formalité.

Quelle durée de prolongation ?

Autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024.

Le délai de validité est automatiquement porté à 5 ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation (contre 3 ans auparavant).

Pour ces autorisations, aucune prorogation supplémentaire ne pourra être sollicitée.

Les autorisations d’exploitation commerciale délivrées sur la période sont prorogées de la même durée.

Autorisations délivrées entre le 1ᵉʳ janvier 2021 et le 27 mai 2022.

Une prorogation automatique de 1 an supplémentaire est accordée.

Les autorisations d’exploitation commerciale délivrées sur la période sont prorogées de la même durée.

Pour ces autorisations délivrées entre 2021 et 2022, le décret n’interdit pas que cette prorogation automatique puisse bénéficier à des autorisations ayant déjà bénéficié d’une ou deux prorogations, si l’autorisation d’urbanisme en cause est toujours en cours de validité à la date de publication du décret.

Un soutien direct aux projets immobiliers ralentis par des crises successives.

Cette mesure vient répondre à une problématique bien identifiée des professionnels : l’incapacité à activer certains permis de construire en raison de facteurs exogènes, comme la hausse des coûts, les tensions d’approvisionnement ou les délais d’instruction prolongés.

En offrant un sursis aux projets gelés, le Gouvernement entend :

• Préserver les droits à construire existants ;
• Limiter les effets de la crise du logement ;
• Relancer l’activité dans les territoires ;
• Alléger les démarches administratives des porteurs de projet.

Un outil de relance, à manier dès maintenant.

• Recenser les autorisations encore valides au 28 mai 2025 ;
• Recalculer leur nouvelle échéance de validité, en tenant compte de ce nouveau décret.

Les professionnels de l’immobilier comme des énergies renouvelables, sont invités à recenser dès maintenant les autorisations éligibles à ce régime exceptionnel pour optimiser leur calendrier opérationnel et faire avancer leurs projets.

Un texte encore imparfait.

Cet outil reste imparfait dans sa rédaction actuelle :

• Tout d’abord, il ouvre un certain effet d’aubaine pour certains investisseurs, permettant d’immobiliser plus longuement des fonciers disponibles ;
• Ensuite, ce texte place les acteurs des énergies renouvelables dans l’incertitude : quelle application pour les installations de production d’énergies renouvelables autorisés entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 notamment ? Alors que pour ces installations EnR, le délai de validité peut être prorogé tous les ans dans une limite de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation [2], le décret est muet quant au sort de ces installations.

Article initialement publié sur le Village de la Justice.