Un marché à bout de souffle

La chute de la demande placée se confirme sur le marché des bureaux francilien. En 2019, la demande placée (indicateur clé mesurant les transactions locatives et les ventes à utilisateurs) atteignait 553 800 m². Cinq ans plus tard, le recul se poursuit. D’après les derniers chiffres d’Immostat, la demande placée au premier trimestre 2025 s’élève à seulement 419 000 m², en repli de 6 % par rapport à la même période en 2024. Sur l’ensemble de l’année, elle devrait se situer entre 1,7 et 1,8 million de m², bien en deçà des niveaux pré-Covid.

Évolution de la demande placée de bureaux en Île-de-France (2019–2025)

Source : BPCE.

Un stock inadapté face aux besoins actuels

Depuis 2019, l’offre immédiate a plus que doublé, passant de 2,7 millions de m² à 5,8 millions de m² aujourd’hui traduisant une asymétrie entre l’offre disponible et la demande. Cela peut s’expliquer par les surfaces vacantes souvent anciennes, mal localisées et énergivores.

Durée d’absorption théorique de l’offre par zone

Source : BCPE

Taux de vacance IDF (2019 - T1 2025)

Source : BCPE.

Les conséquences de la pandémie : le cas La Défense

La Défense, plus grand quartier d’affaires d’Europe, cristallise cette crise. Bien que la demande placée y ait augmenté de 15 % au T1 2025, elle ne compense pas l’obsolescence d’un parc tertiaire construit massivement entre les années 1960 et 1990.

Selon Pierre-Yves Guice, DG de Paris La Défense, 25 % des bureaux y sont désormais obsolètes. Environ 1 million de m² devront être rénovés ou transformés dans les 5 à 10 ans, notamment en hôtels, logements étudiants ou espaces mixtes, pour éviter un enlisement du quartier.

Offre immédiate par secteur, focus La Défense / Croissant Ouest

Source : BCPE.

Un appel à la reconversion et à la mixité

Jean Viard, sociologue, propose de faire de La Défense un pôle de l’administration publique, permettant de libérer des immeubles de prestige à Paris intra-muros. Ces sites pourraient être convertis en logements et espaces publics, redynamisant ainsi à la fois le cœur de Paris et La Défense.

« Il y a une opportunité à déplacer l’appareil d’État à La Défense et à libérer toute une partie du patrimoine des plus beaux arrondissements de Paris ».

Une reprise de l’investissement, mais à quel prix ?

Le volume d’investissement en bureaux en Île-de-France a bondi à 2,4 milliards d’euros au T1 2025, soit une hausse de 158 % par rapport à l’an passé. Mais cette reprise cache une forte baisse des prix : le prix moyen du m² est tombé à 5 615 €, soit -12 % en un an.

Par ailleurs, la prime de risque s’est réduite à 87 points de base, un niveau qui inquiète les investisseurs, car il réduit l’attractivité de l’immobilier face aux actifs obligataires.

Prix moyen du m² de bureaux (T1 2024 → T1 2025)

Source : BCPE.

Évolution de la prime de risque (Paris QCA)

Source : BCPE.

Paris QCA : l’exception qui confirme la règle

Seul le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris résiste : la demande y progresse de 13 % au T1 2025, les loyers faciaux atteignent 1 200 €/m²/an, et les grands utilisateurs continuent de s’y installer (QUBE, Richemont, Rothschild & Co).

Top transactions locatives T1 2025 – Paris QCA

Source : BCPE.