Rénover les centres-villes, un enjeu majeur de la politique du logement

La rénovation des centres-villes anciens est une priorité pour les pouvoirs publics. Cette politique de rénovation répond à différents objectifs. Elle vise notamment à lutter contre le réchauffement climatique en améliorant les classes énergétiques du parc de logements existants et contribue à limiter les effets de l’étalement urbain.

Le dispositif Denormandie s’adresse ainsi aux bailleurs privés qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien en les aidant à financer des travaux de rénovation. Aux côtés du déficit foncier, du Malraux et des monuments historiques, le Denormandie fait partie de la famille des dispositifs d’investissement locatif avec levier fiscal.

Avec la fin programmée du Pinel en décembre 2024, le Denormandie devrait attirer de nouveaux investisseurs particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif, tout en réduisant leur impôt sur le revenu.

L’investissement en Denormandie répond à plusieurs critères cumulés

• au moins 25 % du montant total de l’opération d’investissement doit être constitué de travaux de rénovation ;
• le prix total payé par l’investisseur comprend le prix d’acquisition du bien, le coût des travaux, les frais d’agence immobilière et les droits de mutation ;
• le logement rénové doit être proposé en location nue pendant une durée d’au moins six ans ;
• l’investissement en Denormandie est plafonné à 300 000 euros par an ;
• la réduction d’impôt sur le revenu s’applique au montant total investi, travaux inclus ;
• la réduction d’impôt est annuelle : l’investisseur pourra déduire 2 % du montant total investi durant 9 ans, puis 1% à partir de 10 ans ;
• les travaux de rénovation prévus amélioreront d’au moins 20 % la performance énergétique du logement et seront réalisés par une entreprise « reconnue garante de l’environnement » (RGE) ;
• les loyers sont plafonnés et les revenus des locataires respectent un plafond de ressources ;
• les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

Les dernières évolutions du Denormandie

La loi de finances 2024 avait déjà prolongé au 31 décembre 2026 la fin du dispositif [1]. La loi 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé [2] la prolonge d’une année supplémentaire.

Les investisseurs pourront ainsi acquérir un bien en Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027.
La loi étend également le périmètre de l’investissement aux copropriétés dites « dégradées ».

Ainsi, les logements éligibles au Denormandie pourront se situer :

• dans « des copropriétés en grande difficulté financière » et placées sous administration provisoire [3] ;
• dans des copropriétés faisant partie d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), que cette opération soit locale ou déclarée d’intérêt national (ORCOD-IN).

Pour aller plus loin :
Lire notre article : La Loi Denormandie et les avantages de l’investissement immobilier ancien avec travaux.