Un dispositif né de la fin du Pinel et de la crise du logement
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans un contexte de contraction de l’investissement locatif observée depuis plusieurs années. La disparition progressive du dispositif Pinel fin 2024 a contribué à une baisse significative des acquisitions destinées à la location, dans un marché déjà confronté à une pénurie structurelle de logements.
Introduit dans la loi de finances pour 2026 (article 12 octies), le mécanisme vise à instaurer un véritable « statut du bailleur privé », présenté par le gouvernement comme un levier destiné à relancer la construction et la rénovation immobilière. Son objectif affiché serait notamment de contribuer à la production annuelle de logements, alors que les besoins nationaux sont estimés à plusieurs centaines de milliers d’unités par an.
La mesure a été promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le lendemain, avec une entrée en application pour les acquisitions réalisées entre 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve des décrets d’application attendus.
Le passage d’une réduction d’impôt à un mécanisme d’amortissement
La principale rupture introduite par le dispositif Jeanbrun concerne la logique fiscale elle-même. Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction directe de l’impôt, le nouveau régime adopte un système d’amortissement du bien immobilier.
Concrètement, une fraction de la valeur du logement peut être déduite chaque année des revenus imposables du bailleur. Les taux d’amortissement varient généralement entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).
Ce mécanisme permet de diminuer le revenu global imposable, ce qui constitue une évolution notable : l’avantage fiscal ne dépend plus uniquement du montant d’impôt dû mais agit directement sur la base taxable.
Parallèlement, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est relevé jusqu’à 21 400 euros, contre 10 700 euros dans le droit commun, renforçant l’effet fiscal pour certains profils d’investisseurs.
Un dispositif sans zonage territorial
Autre évolution majeure : la disparition du zonage géographique hérité des dispositifs précédents. Là où le Pinel limitait l’avantage fiscal aux zones dites tendues, le dispositif Jeanbrun devient accessible sur l’ensemble du territoire français.
Cette généralisation vise à encourager l’investissement également dans les villes moyennes ou les secteurs nécessitant des opérations de réhabilitation.
Toutefois, l’éligibilité reste encadrée par plusieurs conditions :
- acquisition d’un logement situé en immeuble collectif ;
- exclusion des maisons individuelles ;
- engagement de location nue à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans ;
- respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
- impossibilité de louer à un membre du foyer fiscal ou à un proche.
Dans l’ancien, des travaux représentant une part significative de l’investissement peuvent être exigés afin d’améliorer la performance énergétique du logement.
Une logique patrimoniale plus que purement fiscale
En favorisant l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt, le dispositif modifie la manière d’appréhender la rentabilité immobilière. L’avantage fiscal s’inscrit davantage dans une stratégie de détention longue et de constitution patrimoniale que dans une optimisation fiscale immédiate.
Selon plusieurs analyses spécialisées, cette orientation rapproche le régime d’une logique comptable comparable à certains statuts existants dans la location meublée, tout en conservant le cadre de la location nue.
Le dispositif permet également d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien rénové, élargissant ainsi le champ des opérations possibles par rapport à certains mécanismes antérieurs exclusivement centrés sur la construction neuve.
Des objectifs économiques et budgétaires assumés
Au-delà de l’incitation individuelle, la réforme poursuit une finalité macro-économique : soutenir l’offre locative privée dans un contexte de ralentissement de la construction.
Le gouvernement estime que le mécanisme pourrait contribuer à la production d’environ 50 000 logements par an via l’investissement privé, tout en représentant un coût budgétaire inférieur à celui du Pinel sur la durée.
L’approche traduit ainsi une tentative de rééquilibrage entre soutien fiscal aux investisseurs et maîtrise des dépenses publiques, dans un environnement marqué par la hausse des taux d’intérêt et la fragilisation du modèle économique de l’investissement locatif.
À lire également : Investissement locatif : quels sont les dispositifs ? Service Public / Direction de l’information légale et administrative.
Ferroudja Saidoun
Village des Notaires et du Patrimoine